對參加考試的同志的一點建議和想法
(9月17日周二例會書面總結(jié)) 孔軍
今天9月17日，從7月底估價師報名到10月12號考試,兩個半月時間應(yīng)該說已經(jīng)賽程過了一大半，確實是時間太短了,對今年參加考試的同志幫助不大了……李老師那一期主要講的是考試心得,小褚那一期主要講的是歷年考題，今天我從以下幾個方面談一點自己對參加考試的同志的一點建議和想法，僅供大家參考。
第1個方面、談一談房地產(chǎn)估價師考試的通過率。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價師考試實際上是從2002年開始的（在2002年以前還不是面向社會報考的，只有房管部門的人員才能報考，到了2002年以后才變成如今的考試規(guī)則，4門兩年通過……）。2002年以后的合格人數(shù)網(wǎng)上是可以搜到的，大家可以簡單看一下……
全國房地產(chǎn)估價師考試歷年考試通過合格人數(shù)
1、2002年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共2797人；單科合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》1865人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》6113人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》5474人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》5658人。
2、2003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共5973人；單科合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》1223人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》4903人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》10050人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》5815人。
3、2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共1543人；單科合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》1320人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》6346人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》4121人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》138人。
4、2005年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共3217人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》5734人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》4337人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》3126人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》1430人。
5、2006年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共3128人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》3223人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》2946人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》2796人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》1287人。
6、2007年度全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共1612人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》2178人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》3018人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》2407人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》517人。
7、2008年度全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共933人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》518人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1042人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》3170人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》618人。
8、2009年度全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員共1775人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》2560人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1228人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》2281人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》1047人。
9、 2010年度全國房地產(chǎn)估價師資格考試合格人員共2516人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》1893人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1624人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》1452人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》1425人。
10、2011年度全國房地產(chǎn)估價師資格考試合格人員共2221人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》3914人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》2810人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》1880人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》502人。
11、 2012年度全國房地產(chǎn)估價師資格考試合格人員共1953人；單科成績合格保留成績?nèi)藛T分別為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》3860人，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1054人，《房地產(chǎn)估價理論與方法》2426人，《房地產(chǎn)估價案例與分析》954人。
整體來看，每年的通過人數(shù)平均2000人左右，近4年更是在2000上下波動。據(jù)不完全統(tǒng)計，每年參加考試的人數(shù)也就是2-3萬人，這樣算來每年通過率不到10%，這通過的10%里大多數(shù)是兩年通過的，一次通過的可能只有1/3甚至更少，這樣算來每年1次通過四門的也就是3%的樣子，總之，現(xiàn)在真的不是很容易考，雖然說現(xiàn)在參加考試的同志很多人學的專業(yè)都是房地產(chǎn)估價，但是你想你們上了4年大學，天天學房地產(chǎn)估價相關(guān)科目，你們倒是專業(yè)對口了，可是出題老師也不能讓你們一考就過呀，這不顯得太沒水平了，這些都逼著出題老師把考試題出的是一年比一年難，有些題說難聽點就有點離譜完全脫離實際，估計大部分人干一輩子房地產(chǎn)估價也遇不到考試題里提到的實例。（稍后我會給大家講一道2010年案例考試我認為非常離譜和脫離實際的一道題）
通過了解考試的通過率，并不是給大家泄氣，而是希望大家認識到這個考試任務(wù)還是很艱巨的，雖然我們很多同志學的都是房地產(chǎn)估價，畢業(yè)后干的工作也是房地產(chǎn)估價，這樣在專業(yè)知識和實踐技能上都有了一定的基礎(chǔ)，但是也不能掉以輕心，對估價師考試這個敵人我認為應(yīng)該可以在戰(zhàn)略上藐視它，但是在戰(zhàn)術(shù)上一定要重視它�？傊蚁Ｍ麥蕚鋮⒓涌荚嚨耐緜冋嬲軌蜃龅街褐�，百戰(zhàn)不殆。
第2個方面、關(guān)于考試報名報幾門的建議。
對于成績兩年有效的考試，我的個人觀點是第一次報名一定要全報，即便沒時間學4門，你也可以有側(cè)重的學習2-3門，另外1-2門起碼經(jīng)經(jīng)場、見見題型，不至于都壓在第二年，那樣會非常影響學習的效率和考試的狀態(tài)。
這里拿我自己來說，2009年第一次考房地產(chǎn)我報了4門，因為我當時9月考土地估價師，10月考房地產(chǎn)估價師，考完土地估價師后只有33天時間看房地產(chǎn)的書，因為時間太短，所以我雖然報了4門,但我初衷就是為了每門都經(jīng)經(jīng)場、見見題型，這樣我從一開始就有側(cè)重的學習，只學估價理論與方法和開發(fā)經(jīng)營與管理這兩門，在學習過程中需要的話再簡單翻一下基本制度與政策那兩本書，并且基本制度與政策全是選擇判斷干脆上場蒙吧, 案例開卷考試所以書1張也沒看，就這樣學了1個月，考完以后分數(shù)出來一看，沒學那兩門基本制度與政策考了52，案例考了48，學的那兩門估價理論與方法考了83,但是開發(fā)經(jīng)營與管理考了59,氣得我在心里沒少罵改卷的老師.第二年2010年,同樣9月考土地,10月考房地產(chǎn),因為上一年只有1門有效，我又只有1個月學習時間，所以考前我就想了今年能過兩門就好了,最起碼留個希望吧，壓根就沒有奢望3門.12月不出意外土地先出分數(shù)過了,1周后房地產(chǎn)分數(shù)下了,當時我也不想去查,都過了好幾天了，我愛人說查查看吧，反正今年土地已經(jīng)過了，結(jié)果一查,三門分數(shù)60\61\64……當時我的感覺只能用驚喜過度來形容了。
后來我總結(jié)自己房地產(chǎn)考過的原因,第一最重要的是土地和房地產(chǎn)相關(guān)性很強,本身土地有一定基礎(chǔ)了，可能學習房地產(chǎn)有一點事半功倍的效果。第二就和我第一年4門都參加了考試,所以對題型和考試時間心里也都有了一定的了解和準備有很大的關(guān)系了。
好了,說這么多主要是說對于成績兩年有效的考試，我的個人觀點是第一次報名一定要全報.退一萬步說，即便真的不想全報，我建議報考順序是3-2-1-4（1是第一門基本制度與政策、2是開發(fā)經(jīng)營與管理、3是估價理論與方法、4是估價案例與分析）.不過最少應(yīng)報3門。
第3個方面、關(guān)于學習的方法和計劃的建議
因為7月底報名到10月份考試學習時間也就是2個半月，當然有人會說從過完年就開始學習，真能做到這樣最好，但憑良心說人都有惰性的，學生時代可能還好點，但是現(xiàn)在報上名的同志都離開學校有年頭了，說真的不報名的話根本不想看書。2個半月時間里，4門5本書，我主要是從時間上考慮，如果第一次參加考試，我個人建議應(yīng)該有側(cè)重的學習，我建議第2、3門必須學，如果有時間可以把第1門也學了，再有時間第4門也學。
由于時間短一定要定學習計劃，學習計劃要定兩套:
第一套是概括的計劃，規(guī)劃好大的學習時間。比如：第1個月一定要把要考試的書過一遍，第二個月做歷年考試題，通過做題找到自己不熟的地方再翻一下書鞏固一下,我建議做近3-5年的就夠了，太靠前的參考價值不大。最后半個月兩個任務(wù)：第一把教材再翻一遍，僅僅是翻不是細看，第二閉卷做往年試題，找一下考試的感覺，包括對考試時間的把握。
第二套是詳細的計劃,拿到教材以后先粗略看一下目錄,了解一下內(nèi)容，然后根據(jù)自己已有的知識基礎(chǔ)有側(cè)重點的定詳細的計劃，細到規(guī)定每天要完成的章節(jié)、或者看多少頁書做多少題等等。（這個可以根據(jù)每個人的基礎(chǔ)不同區(qū)別對待，因為每個人學的專業(yè)是不同的，掌握的基礎(chǔ)知識也有差別，比如我學的會計，涉及會計的知識花費的時間可以少一點……這些都是因人而異的）但是如果訂好了計劃，就要嚴格要求自己每天一定要完成,沒有商量的余地。當然在訂計劃時可以安排機動的天數(shù)（但不能多）。有時人算不如天算，人生活在社會中總有一些事不可避免地會拖累你讀書的時間，所以要安排一定機動時間。
第4個方面、大家一起學習一道2010年案例考試真題
學習之前，先簡單介紹一下案例考試題型，第一大題問答題，一般分為3小題，每題10分共30分，每小題一般又分為3個小問題；第二大題選擇題，10道題每題2分共20分；第三大題技術(shù)報告改錯共40分；第四大題報告片段改錯共10分。第一大題因為開卷考試所以拉不開分數(shù)……，第四大題10分，因為倒扣分，所以是需要運氣的……，第三大題技術(shù)報告改錯很重要，但是需要不斷積累，并且同樣需要一定的運氣，因為它只計算前13個，所以，別看第二大題只有20分，但這道題考試時是最應(yīng)該認真做的，因為分數(shù)丟了太虧了，一道題2分太重要了，前面我已經(jīng)說了59、60我都考過。我們今天就一起學習第二大題選擇題里的3道小題 B\A\D
2010年考試時候看了這道題，懵了，什么房子值得平移，文物嗎？（郭家大院平移也才是2013年的事，還主要還是李老師的功勞，哈哈哈哈），所以光看題干我覺得當時看了不下3遍，要知道在考場上雖然是開卷考試但也不讓討論呀，考生大多都是根據(jù)自己的理解去想象、去判斷的，考完試出來討論時那真是選什么的都有啊！所以就選這道我認為比較離譜和脫離實際的考題分享一下。
個人解析:
8、重點在于這一句：該項目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補償款后，
因為有了這一句話，臨街5層綜合樓產(chǎn)權(quán)就從被拆遷人轉(zhuǎn)移到了拆遷人，產(chǎn)權(quán)人變成了拆遷人。醫(yī)院想購買綜合樓當然要和產(chǎn)權(quán)人接洽了。(B)
9、買方可支付的最高購買價
首先這四個選項里有兩個概念，建筑市場價值、建筑物市場價值。建筑物市場價值=建筑市場價值+土地使用權(quán)價值，購買價不能超過建筑市場價值，其次買方除了購買價之外，還需要承擔平移相關(guān)成本費用，所以平移相關(guān)費用應(yīng)該扣減.這樣就選A了,D這個選項應(yīng)該改為建筑物原占用的土地的價值。(A)
10、賣方可接受的最低購買價
首先如果不賣的話，賣方可以得到拆除后舊建筑材料價值，但是也要承擔拆除時的清理費用。很明顯賣方可接受的最低購買價就是拆除后舊建筑材料價值-拆除時的清理費用。(D)
(以上解析純屬個人總結(jié)，有誤之處難免)
最后希望今天我總結(jié)的內(nèi)容能夠給大家提供一些幫助，也祝愿今年參加考試的同志能夠順利通過，我的講話完了，謝謝大家捧場。
