鄭州新房銷售價格7月起要備案，能抑制房價嗎
[摘要]從7月1日起，鄭州市在售的新建商品住宅，要到物價部門進行銷售價格備案，開發商賣房子的價格不能超過備案價格,并實行“一房一價”。
備受爭議的鄭州版“國五條”細則，有了后續政策。14日，記者從鄭州市政府獲悉，鄭州市出臺《關于對新建商品住房銷售價格實行備案管理的通知》，求從7月1日起，鄭州市在售的新建商品住宅，要到物價部門進行銷售價格備案，開發商賣房子的價格不能超過備案價格。備案的內容應當包括九大項內容，備案內容細致到樓盤土地性質、土地使用起止年限、容積率、綠化率、車位配比率、當期銷售商品住房總套數、各種戶型的建筑面積、總價款和每套商品住房銷售單價。具體到每套商品房，也要將層高、分攤面積、水電氣暖配套等備案清楚。同時，銷售價格備案也要明確優惠折扣及享受優惠折扣的條件、商品房交易及產權轉移等代收代辦收費標準、前期物業服務價格等。
新規亮點：
亮點一、一房一價 透明銷售
新規：要求從7月1日起，鄭州市在售的新建商品住宅，要到物價部門進行銷售價格備案，開發商賣房子的價格不能超過備案價格,并實行“一房一價”。
同時，開發企業不得有這樣的行為：不按規定進行價格備案；不按規定明碼標價；以協議或協同行為相互串通,統一確定、維持、變更價格；通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量,操縱價格；捏造、散布漲價或者房源短缺等信息,哄抬價格,推動商品住房價格過高上漲。
亮點二、房價增幅不得高于人均可支配收入增幅
新規：文件要求，開發企業在價格主管部門備案的商品住房銷售價格為最高銷售價格，備案價格需要調整時,應當重新履行備案手續。在實行價格備案過程中，價格主管部門要嚴格落實“住房價格增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅”的要求,對商品住房價格進行備案。
亮點三、開發商備案后私自漲價咋辦
新規：物價部門將建立商品住房價格監測制度。對違反價格法規政策規定的，按照《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以查處。
新規還規定，2013年7月1日起，鄭州市將推行新政。2013年7月1日前未辦理預售許可證的商品住房，在銷售前需到當地有管轄權的價格主管部門進行銷售價格備案。2013年7月1日前已辦理預售許可證但尚未售出的商品住房，應在2013年8月1日前補辦銷售價格備案手續。
但作為鄭州潛力發展區域之一的上街區本次并未被考慮在新政中，該區域的后續發展仍值得觀望。
專家觀點：
一、新政標準過于模糊
“工資漲了10%，物價水平漲了20%，居民的購買力反而下降了10%，所以‘年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅’這個限定標準是模糊的。”河南財經政法大學城市發展研究中心主任劉社表示，年度城市居民人均可支配收入實際增幅這個參照系，在全國很多城市都是“標配”，并非鄭州首創，“但是，要起到調控市場的作用，就要考慮價格增幅的對比系數讓居民在感受上可以接受”。
河南王牌企劃有限公司董事長上官同君在接受記者采訪時，更加關心有沒有嚴格法規可以限定價格增幅標準。他說，新政標準過于模糊，可能導致部分開發商故意提高在物價部門備案的價格，實際上老百姓并沒有從中受益。
二、開發商合理規避
王東說，從廣州等早已實施該政策的地方來看，這一新政效果有限。“因為越來越多的開發商采取兩個甚至三個合同的方式與購房者簽約，即購房合同與裝修合同分開，從而降低在物價局備案的價格�！�
不過，上官同君則認為，所謂的合理規避靠不靠譜，應該交給市場來判定�！氨热缇b和毛坯合同分開，購房者認可，這也無可厚非。新政有沒有相關的后續管理措施，值得觀望�！�
三、政府執行不力
有一位不愿具名的業內專家稱，鄭州市這次新政仍顯得“誠意不足”。
他說，從國家統計局數據看，1～4月份，鄭州新建商品住宅比上個月漲幅均在1.4%以上，最高達到1.9%，“這意味著鄭州前半年房價長得很快了，因為按1個月漲1.5%算，1年12個月房價累計就是漲20%”。
深圳、北京等一線城市自3月份之后出臺“真金白銀”平抑房價。深圳實施房價浮動15%備案制，如果房地產開發企業價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%的，每一套未備案的商品房處10萬元罰款。北京則對報價偏高的不發預售證。他說，鄭州這一新規與備受爭議的“國五條”一脈相承，政府口號喊得高，實際上并不見得要嚴格執行。
鄭州市政府14日下發通知，下月起，開發商新建房屋銷售價格要向物價部門備案。物價部門將把相關價格信息向社會公布，并在房地產價格出現波動時告誡開發企業。
一、鄭州市轄區范圍內依法成立的房地產開發企業(以下簡稱開發企業)經政府批準開發的新建商品住房(含已辦理預售許可證但尚未售出的商品住房)均列入備案管理范圍。
二、價格主管部門是新建商品住房銷售價格備案管理的實施機關,具體負責新建商品住房銷售價格備案管理工作。
三、鄭州市物價局負責市內各區(不含上街區)新建商品住房銷售價格備案管理工作,各縣(市)和上街區價格主管部門負責本轄區的新建商品住房銷售價格備案管理工作。
四、開發企業應按照《國家發展改革委關于發布<商品房銷售明碼標價規定>的通知》(發改價檢〔2011〕548號)和《河南省發展和改革委員會關于下發<河南省商品房銷售明碼標價實施細則>的通知》(豫發改價檢〔2011〕725號)的規定,到價格主管部門進行商品住房銷售價格備案。價格主管部門在收到開發企業備案申請后,對符合備案條件的,應當在受理之日起10日內,依法審核。
五、2013年7月1日前未辦理預售許可證的商品住房,在銷售前到當地有管轄權的價格主管部門進行銷售價格備案。2013年7月1日前已辦理預售許可證但尚未售出的商品住房,應在2013年8月1日前補辦銷售價格備案手續。
六、商品住房銷售價格備案實行“一房一價”。開發企業在—2—對商品住房銷售價格進行備案時,應對全部的商品住房銷售價格進行備案,并實行“一房一價”。備案的具體內容見附件。
七、開發企業在價格主管部門備案的商品住房銷售價格為最高銷售價格。備案價格需要調整時,應當重新履行備案手續。價格主管部門要嚴格按照《鄭州市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(鄭政辦〔2013〕19號)關于“住房價格增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅”的要求,對商品住房價格進行備案。
八、價格主管部門要及時將開發企業商品住房銷售價格備案情況在價格信息網和房地產網上進行公示,以便社會監督。
九、開發企業在銷售商品住房時應嚴格按照《國家發展改革委關于發布<商品房銷售明碼標價規定>的通知》(發改價檢〔2011〕548號)和《河南省發展和改革委員會關于下發<河南省商品房銷售明碼標價實施細則>的通知》(豫發改價檢〔2011〕725號)的要求,在銷售場所進行明碼標價,一次性公開所有銷售的房源,現場標示的銷售價格應與在價格主管部門備案的銷售價格相一致。
十、建立商品住房價格監測制度。開發企業在每月結束后5日內,應向價格主管部門書面上報上月商品住房銷售情況。各縣(市)和上街區價格主管部門在每月結束后10日內,應向鄭州市物價局上報本轄區上月商品住房銷售情況。報送的內容包括:開發企業名稱、樓盤名稱、房源房號、建筑面積、銷售狀態、申報—3—備案價格、實際成交價格。
十一、房地產市場價格出現異常波動時,價格主管部門要會同相關部門對開發企業采取公告、會議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡。
十二、開發企業不得有下列價格行為:(一)開發企業不按規定進行價格備案;(二)實際成交價格高于備案價格(含已公示的價格優惠方式);(三)不按規定明碼標價;(四)以協議、決定或者其他協同行為相互串通,統一確定、維持、變更價格;(五)通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量,操縱價格;(六)捏造、散布漲價或者房源短缺等信息,哄抬價格,推動商品住房價格過高上漲;(七)法律、法規、規章禁止的其他價格違法行為。十三、各級價格主管部門要加大對商品住房銷售價格的監管力度。對違反價格法規政策規定的,按照《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以查處。
