中央再出“國五條” 房價調(diào)控鎖定新建商品住房
■ 國務(wù)院常務(wù)會議出臺“國五條” 釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放 松的強(qiáng)烈信號。
■ 會議要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 專家預(yù)計房產(chǎn)稅試點(diǎn)城 市將新增5至8個。
● 各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
● 嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。
● 配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。
2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
樓市調(diào)控如期升級，蛇年春節(jié)后召開的第一次國務(wù)院常務(wù)會議，主要議題即是房地產(chǎn)市場調(diào)控。會議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（下稱“國五條”）。
新華社昨日就此發(fā)表評論稱，在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號，堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時舉措。
明確五項(xiàng)具體政策措施
2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。據(jù)新華社報道，這也是本屆政府召開的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議。
此次國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項(xiàng)具體政策措施：
（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
會議還要求，“進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。”
“國五條”呈現(xiàn)三大亮點(diǎn)
從措辭看，此次國務(wù)院常務(wù)會議基本肯定了近年來的樓市調(diào)控措施：“住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用�！�
會議同時提出，中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。”
通覽會議提出的五項(xiàng)具體政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)”、“其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施”、“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述，是其中亮點(diǎn)，其余多屬重申。
有業(yè)內(nèi)人士稱，此次國務(wù)院將“房價控制目標(biāo)”鎖定在“新建商品住房”，針對的應(yīng)該是部分城市此前在兌現(xiàn)房價控制目標(biāo)時用保障房數(shù)據(jù)“摻水”的現(xiàn)象；而要求省級政府關(guān)注轄下城市房價，可能導(dǎo)致限購擴(kuò)圍；至于“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”被重申，這可能意味著試點(diǎn)擴(kuò)圍將在今年提速。
值得注意的是，此前市場盛傳的“二套房七成首付、貸款利率1.3倍”的調(diào)控新政，并未出現(xiàn)在昨日國務(wù)院常務(wù)會議會后的新聞稿中，新聞稿僅籠統(tǒng)表示“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。
“距離3月份召開的全國‘兩會’只剩一周多的時間，本屆政府任期也將滿，這種承前啟后的時刻通常不會出臺重大的政策。但因房地產(chǎn)調(diào)控是本屆政府對民眾的承諾，選在這個時候出臺調(diào)控政策也是不得已而為之�！币晃徊痪呙南⑷耸勘硎尽�
個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大
此次國務(wù)院常務(wù)會明確提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。有業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著繼上海和重慶后，將有更多的城市被納入房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍中。
上海財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡怡建昨日表示，目前各個城市的房地產(chǎn)情況差異較大，一線城市漲幅很大，二三線則冷熱不同，有些平穩(wěn)，有些出現(xiàn)下調(diào)。結(jié)合這次擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的情況看，政府依然把個人房產(chǎn)稅作為調(diào)控的手段，那些房價漲幅較大的城市，可能被納入試點(diǎn)的范圍。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的城市可能有兩類，一是近期房價反彈快速的；還有一些土地供應(yīng)緊張的城市，需要通過征收持有稅，改變其此前靠買地帶來一次性收入的模式，開辟地方財政收入的新途徑。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟預(yù)計，會有5-8個城市被納入個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，模式還是根據(jù)上海和重慶的試點(diǎn)版本執(zhí)行，各地的人均免征稅面積和稅率有所不同。
胡怡建也表示，從推行的版本來看，應(yīng)該跳不出上海和重慶的現(xiàn)行版本，只是各個地方會根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》織l件、房價，對免征的面積和稅率進(jìn)行微調(diào)。
值得注意的是，無論是上海還是重慶，個人房產(chǎn)稅的版本都存在一定的問題，以上海版為例，現(xiàn)行政策是對增量房進(jìn)行征收，其回避了評估的問題，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
胡怡建稱，如果房產(chǎn)稅要長期執(zhí)行，不能永遠(yuǎn)把交易價格作為計稅依據(jù)，而是有個可行的評估體系，對房價可能出現(xiàn)的上漲或下跌，做出合理的評估。
新華社2月18日曾發(fā)表文章稱，試點(diǎn)期間，房產(chǎn)稅按住房交易價格為稅基計算繳納，這更多是一種權(quán)宜之計。但隨著時間的推移，房價變動在所難免，依“舊價”繳“新稅”會越來越不合理。房產(chǎn)稅計稅從“交易價”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)價”勢在必行，住宅現(xiàn)價評估技術(shù)體系還有待建立。
該報道透露，目前武漢市房管、地稅等部門聯(lián)合探索，利用房地產(chǎn)估價與信息技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收評估，為房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開創(chuàng)造技術(shù)條件。
僅有技術(shù)條件還不夠，立法也需要推進(jìn)。新華社2月18日的文章稱，多位專家認(rèn)為，與1986年國務(wù)院頒布的房產(chǎn)稅暫行條例不同，目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)征稅范圍和計稅依據(jù)都有明顯變化。而按照稅收法治原則，稅收根本要素變更必須由法律來規(guī)定，不能僅停留在地方發(fā)文階段�！艾F(xiàn)階段關(guān)于房產(chǎn)稅的立法還沒有全部完成，應(yīng)該在基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)完成后再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍�！�
胡怡建還提到，如果把個人房產(chǎn)稅作為調(diào)控的手段之一，還必須簡并房地產(chǎn)交易過程中的各項(xiàng)稅收，減掉一部分交易環(huán)節(jié)的稅收，降低普通購房者的買房成本。事實(shí)上，在賣家強(qiáng)勢的情況下，增加稅收，只會令更多的成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，推高房價。
胡怡建說，房產(chǎn)稅改革應(yīng)放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進(jìn)行，要有合理的制度設(shè)計，而不應(yīng)僅僅是增加一個新的稅種。
限購“擴(kuò)圍”成為調(diào)控房價長期手段
除了房價控制目標(biāo)，此次國務(wù)院常務(wù)會議還重申將“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”、“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。
對于已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，“國五條”要求，其在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。而對于其他城市房價上漲過快的，國務(wù)院此番還要求省級政府“應(yīng)要求其及時采取限購等措施”。有業(yè)內(nèi)人士分析，此舉意味著省級政府可能會推出一些限購措施。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這是從嚴(yán)的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴(kuò)大。”
而事實(shí)上，在過去兩年，廣東、浙江、江蘇等地，不在“直轄市、計劃單列市和省會城市”之列的城市中，執(zhí)行限購政策的也不少。當(dāng)時即有業(yè)內(nèi)人士猜測，可能是省級政府在調(diào)控壓力下，敦促轄下城市發(fā)力調(diào)控的反映。
某國企開發(fā)商表示，寄希望于全國“兩會”以后放開限購政策的開發(fā)商，希望或?qū)⒙淇�。“限購儼然已�?jīng)成為調(diào)控房價的長期手段�！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申則認(rèn)為，針對當(dāng)前房價走勢，一些房價反彈幅度較大的城市，近期出臺進(jìn)一步收緊現(xiàn)有政策的概率大增。
房價控制目標(biāo)鎖定“新建商品住房”
“國五條”有關(guān)房價控制目標(biāo)的表述，有別于2011年1月26日國務(wù)院常務(wù)會議推出的“國八條”�！皣藯l”中提及的“房價控制目標(biāo)”，指向的是“新建住房”。
某國企開發(fā)商解釋，過去提“房價控制目標(biāo)”指的是“新建住房價格”，這是可以包括保障房的。而保障房價格低，所以均價很好控制，政府工作好做。現(xiàn)在提新建商品住宅控制目標(biāo)，則意味著保障房的成交數(shù)據(jù)很難被計入。
但21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申擔(dān)心，不排除部分城市的房價調(diào)控目標(biāo)延續(xù)2011年時的寬松設(shè)置，導(dǎo)致最終公布的“控制目標(biāo)”變成“漲價標(biāo)準(zhǔn)”。
還有業(yè)內(nèi)人士指出，2011年基本上各地級市、縣級市都出臺了房價控制目標(biāo)，但“國五條”中，被要求公布房價控制目標(biāo)的，只是“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市”。
剛剛閉幕的地方“兩會”上，少有省市公布其“2013年的房價控制目標(biāo)”，這迥異于2011年的情況。按住建部此前公布的數(shù)據(jù)，截至2011年3月31日，據(jù)各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門上報匯總，全國657個城市（包括287個設(shè)區(qū)城市、370個縣級市）中，已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標(biāo)，占比為92.5%。
“建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度”這一表述的威力也有待觀察。某上市公司營銷總監(jiān)透露，去年11月，區(qū)房管局領(lǐng)導(dǎo)曾打電話給他，委婉問詢項(xiàng)目的成交情況，是否有高價樓盤成交等。領(lǐng)導(dǎo)比較關(guān)注重點(diǎn)板塊中價格相對高、價格變動大的樓盤。該營銷總監(jiān)提及，以前有過為了控制房價暫緩發(fā)放高價樓盤預(yù)售證的情況。
外來人員將納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/FONT>
國務(wù)院常務(wù)會議要求，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。這一數(shù)據(jù)比去年底住建部公布的2013年保障房計劃分別增加了10萬套和30萬套，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著今年保障房建設(shè)的力度將進(jìn)一步加大。
會議還要求，2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶鴦?wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“隨著我國流動人口規(guī)模達(dá)到2.3億人，外來務(wù)工人員的擴(kuò)面問題迫在眉睫�！�
據(jù)記者了解，部分地方在制定保障房建設(shè)和配置計劃時，較少考慮非戶籍常住人口的需求，出現(xiàn)保障房閑置與住房困難人群并存的局面。有專家稱，住建部在2012年工作會議上，對此已經(jīng)提出要求，但上升到國務(wù)院常務(wù)會議這一層面提出這一要求，釋放的信號更為強(qiáng)烈。
從今年開始，全國各地保障房將迎來交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活設(shè)施配套與保障房“硬件”交付之間仍有“時差”。此次國務(wù)院常務(wù)會議提出，配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。
一位國企開發(fā)商說，上海很早就要求，保障房和商品房的配套都要同時交付，否則就拿不到預(yù)售證和交付使用證。上述國企開發(fā)商負(fù)責(zé)的保障房項(xiàng)目包含動遷房、經(jīng)適房和公租房，銷售總額20億元。
一位央企開發(fā)商也提到，很多地方都要求配套和保障房同步交付。該公司的項(xiàng)目遍布多個一二線城市，都有此類同步的要求。但相較而言，上海的執(zhí)行力度大。
評論：扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期的及時舉措
在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時，20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號，堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時舉措。
自2012年四季度以來，部分地區(qū)放松調(diào)控的意愿有所增強(qiáng)，出現(xiàn)了住房成交量價齊升的勢頭，不能不引起人們的關(guān)注。特別是進(jìn)入2013年以來，部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢明顯，加之一些不實(shí)信息的誤導(dǎo)，市場預(yù)期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購地購房現(xiàn)象有所抬頭。如不及時采取針對性措施，強(qiáng)化調(diào)控政策，有可能形成房價過快上漲并向更多地區(qū)蔓延之勢，不僅嚴(yán)重影響已經(jīng)取得的調(diào)控成果，還會加劇今后調(diào)控工作難度。
當(dāng)前，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。
此次國務(wù)院會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策，既體現(xiàn)出政策的連續(xù)性，又具有針對性。以限購政策為例，既強(qiáng)調(diào)“已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”，又提出新的要求：“其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施”。
以“完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制”為例，要求制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，是既有政策的重申，但是加上“按照保持房價基本穩(wěn)定的原則”為前提，則是針對一些城市房價控制目標(biāo)暴露出的問題從嚴(yán)要求的體現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場，一頭系著民生，一頭連著國計，決策者應(yīng)當(dāng)有突破利益固化藩籬的勇氣和智慧，加快構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，讓住有所居的目標(biāo)早日實(shí)現(xiàn)。 
