淺談對司法鑒定評估工作的認(rèn)識及體會
楊 云
（河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司 13837869060）
該文榮獲2011年度河南省房地產(chǎn)估價經(jīng)紀(jì)優(yōu)秀論文鼓勵獎
[論文關(guān)鍵詞]司法鑒定；認(rèn)識；體會
[論文摘要] 鑒于司法鑒定結(jié)論結(jié)論作為法定證據(jù)的特定性，且對案件的裁決具有重要的乃至決定性的影響，其正確與否，直接關(guān)系到案件的處理結(jié)果。針對司法鑒定要求高、難度大、情況復(fù)雜、風(fēng)險大、協(xié)調(diào)難等特點，本文結(jié)合估價實務(wù)經(jīng)驗，對司法鑒定估價各細(xì)節(jié)的處理，談了具體的做法和體會。
近幾年，我陸續(xù)做了多件司法鑒定評估，在工作實踐中，我深刻的認(rèn)識到，司法鑒定要求高、難度大、情況復(fù)雜、風(fēng)險大、協(xié)調(diào)難等特點。通過不同類型的鑒定評估，從中學(xué)到很多不同門類的知識，增長了諸多才干，同時也有很多感觸。我對司法鑒定評估的全過程進(jìn)行梳理，結(jié)合以往評估案例，總結(jié)在司法鑒定評估工作中的做法和體會，以供同仁參考。
一、提高對司法鑒定工作的認(rèn)識：
司法鑒定是指取得司法鑒定許可證的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受人民法院的委托，對經(jīng)濟(jì)類訴訟活動涉及的房地產(chǎn)價格問題進(jìn)行科學(xué)鑒別和判定的活動。司法鑒定是隨著現(xiàn)代法治制度的發(fā)展逐步成長起來的，時至今日，司法鑒定制度已成為當(dāng)代各國司法制度的重要組成部分，成為促進(jìn)訴訟民主、維護(hù)司法公正的基礎(chǔ)性建設(shè)。其鑒定結(jié)論可作為證明案件真實情況的證據(jù)。房地產(chǎn)估價司法鑒定機構(gòu)和鑒定人對鑒定結(jié)果存在偏差或有過失，致使鑒定意見不能在訴訟中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，可能面臨被追究法律責(zé)任的風(fēng)險，房地產(chǎn)司法鑒定估價風(fēng)險一旦發(fā)生，將帶來嚴(yán)重的后果，甚至危及鑒定機構(gòu)和鑒定人的執(zhí)業(yè)生涯。同時在認(rèn)清房地產(chǎn)司法鑒定評估重要性的基礎(chǔ)上，還要區(qū)分司法鑒定與其他評估的特性。總結(jié)起來，司法鑒定評估工作具有如下四大特點：
1.目的的“公正性”：房地產(chǎn)司法鑒定估價立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險等涉及的一般估價，它對估價工作有更高的要求。司法鑒定評估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須充分體現(xiàn)司法公正原則。
2.行為的“嚴(yán)肅性”
司法鑒定評估報告作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。因此，司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴(yán)格按照估價規(guī)范，嚴(yán)肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)。
3.過程的“復(fù)雜性”
需要司法鑒定的案件本身一般都是歷時較長、關(guān)聯(lián)因素多，估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這也決定了評估過程的復(fù)雜性。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制。
4.結(jié)果的“精確性”
司法鑒定評估所具有的法律效力使得起估價結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強調(diào)的“估價結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。因此，鑒定人在進(jìn)行司法鑒定評估時，要格外慎重，要嚴(yán)格遵循估價規(guī)范，從每個細(xì)節(jié)入手，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線，采用科學(xué)的估價方法，評定出客觀、公正、合理的市場價值。
二、注重評估細(xì)節(jié)，確保評估質(zhì)量
“成功源于細(xì)節(jié)”。每個細(xì)節(jié)的疏忽大意或者不規(guī)范，都能導(dǎo)致估價結(jié)果的偏差，或是估價結(jié)果的不能采用，更有甚者會承擔(dān)法律責(zé)任。所以，估價師要從每個細(xì)節(jié)入手，扎扎實實、認(rèn)認(rèn)真真的做好每項工作，這樣才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。去年我接手一件開封市中級人民法院交辦的關(guān)于簡易房屋損壞賠償?shù)陌讣m說損毀賠償價值較小，但是情況較特殊，我下了很大功夫，幾經(jīng)周折，上下協(xié)調(diào)疏通，最后得到了圓滿效果。下面就這一案件具體做法進(jìn)行了總結(jié)分析，談?wù)勛约旱木唧w做法和體會。案情：開封市禹王臺區(qū)汪屯鄉(xiāng)某村，兄弟兩人因宅基地和家務(wù)事產(chǎn)生糾紛已長達(dá)數(shù)年，2011年4月8日，哥哥用木棍將弟弟新蓋的簡易房（彩鋼復(fù)合板）的房頂搗壞，公安局鑒定彩鋼屋頂直接損失價值人民幣650元整，并對哥哥進(jìn)行了行政拘留6天行政處罰。弟弟對房屋損壞賠償數(shù)額不滿，于2011年7月26日提出對損壞財產(chǎn)進(jìn)行鑒定的申請。8月4日開封市中級人民法院委托我公司進(jìn)行鑒定評估。
1.明確估價目的
同樣的標(biāo)的物，不同的估價目的，可以得出不同的評估價格。在房地產(chǎn)司法鑒定估價中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)該了解案件糾紛的焦點，并確定合理的估價目的。上述案例中院委托書載明的鑒定目的為“對原告被損壞的彩鋼瓦、落水管價值進(jìn)行評估”，實際上已經(jīng)明確為損壞賠償價值鑒定。
2.界定估價對象和范圍
估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)。房地產(chǎn)有多種形式，如土地、房屋、土地與建筑物的綜合體（簡稱“房地”）、在建工程等，也有可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已滅失的或損壞的房地產(chǎn)，如已被拆除或損毀的房屋進(jìn)行估價，估價對象也有可能是房地產(chǎn)的某個局部、裝修、附屬財產(chǎn)等等。因此我們需要對估價對象和范圍進(jìn)行明確的界定。上述案例中估價對象很明確即為受損的彩鋼瓦和落水管，我們通過對移交的案件材料分析，認(rèn)為僅僅評估直接損失價值，而不包含因此損壞造成的間接損失價值，顯然是不合理、不公正的。所以我們通過與中院協(xié)商，在確定估價目的時加上了因彩鋼瓦受損導(dǎo)致鋼架銹蝕的維修費用的價值。
3.制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線
鑒定技術(shù)路線是司法鑒定工作的核心，鑒定人員依據(jù)暫定的鑒定價值取向制定工作方案，包括工作步驟、時間進(jìn)度安排和技術(shù)路線等。制定化解案件爭議焦點的技術(shù)路線，有利于實現(xiàn)鑒定價值與案件價值的吻合。上述案例中，原告要求賠償建造簡易房時的全部花費，我們通過分析認(rèn)為，房屋受損只是房屋的北側(cè)，通過修復(fù)可以保證房屋的正常安全使用，應(yīng)該評估房屋修復(fù)到受損前的狀態(tài)下，按市場購料雇工修復(fù)的實際發(fā)生費用，而非建造房屋的全部費用。從鑒定技術(shù)上化解了案件爭議焦點，保障鑒定結(jié)論的合理性。
4.科學(xué)、合理的估價過程
⑴重視現(xiàn)場查勘，力求全面真實反映估價對象
現(xiàn)場查勘是估價作業(yè)流程中的一個重要環(huán)節(jié)，是“獨立、客觀、公正”的進(jìn)行估價的一個基本前提。估價人員是否盡責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，以及現(xiàn)場勘查的質(zhì)量如何，直接關(guān)系到能否順利地開展各項后續(xù)估價工作和最終完成估價業(yè)務(wù)，并直接影響到估價報告的質(zhì)量和估價的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。按照司法鑒定的要求，估價師在進(jìn)行現(xiàn)場查勘時應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場。現(xiàn)場查勘過程中，估價師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料及證明材料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并與查勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場查勘登記表，注明查勘日期和查勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實性、完整性。為了確保現(xiàn)場查勘的順利進(jìn)行，節(jié)約時間成本，我們在現(xiàn)場查勘前，多次與法官、雙方當(dāng)事人或其委托的律師聯(lián)系，商定查勘具體時間，盡量取得法官和被告的配合。現(xiàn)場查勘時，我們都會“多看、多問、多記’,對估價對象進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的核對、確認(rèn)，并從不同角度拍攝了能反映估價對象狀況的照片。上述案件中，因為是對估價對象損壞價值進(jìn)行評估，簡易房沒有產(chǎn)權(quán)，彩鋼瓦的受損面積、程度、范圍等都需要估價師和雙方當(dāng)事人共同測量確定。現(xiàn)場查勘時，我們發(fā)現(xiàn)司法鑒定委托書上的估價對象落水管實際為落水咀，當(dāng)時即在查勘表上予以明確，并在查勘表上填寫受損彩鋼瓦的數(shù)量、面積和落水咀的數(shù)量，征得當(dāng)事人或代理人簽字認(rèn)可。后經(jīng)與法院溝通，估價對象更改為落水咀。通過這次現(xiàn)場查勘，我深刻認(rèn)識到，如果不進(jìn)行深入細(xì)致的現(xiàn)場查勘，很可能造成估價對象的偏差，從而使評估價值失真，容易使被告提出異議，造成很壞影響。
⑵注重市場數(shù)據(jù)調(diào)研，為估價結(jié)果的準(zhǔn)確性做支撐
評估結(jié)論一定要有詳實、全面的市場和技術(shù)資料作支撐，這樣才能有力地支持評估結(jié)論的正確性。估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估過程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作。
由于上述案件的特殊性，我們走訪多家彩鋼瓦生產(chǎn)經(jīng)營和安裝、維修單位，做深入的市場調(diào)研工作，拿到了第一手市場資料，包括彩鋼瓦的購置價、各種零配件材料價格、安裝費、拆除費、鋼架銹蝕的維修費、落水咀的購置及安裝費、運費等、以及施工、安裝的過程及難易程度，我們都基本做到心中有數(shù)。這樣不僅為估價結(jié)果的準(zhǔn)確性打下了堅實的基礎(chǔ)，而且也為當(dāng)事人的解釋工作做好了充足的準(zhǔn)備。
⑶采用科學(xué)合理的估價方法，保證估價結(jié)果的精確性
司法鑒定中的每個估價計算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”,確保估價計算過程的科學(xué)合理，計算的項目不重復(fù)、不遺漏，確保估價結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。由于市場調(diào)查獲得了祥實、準(zhǔn)確的資料，采用重置成本法就能比較準(zhǔn)確的計算出公正、合理的賠償價值。評估結(jié)果得到了當(dāng)事人和法院的認(rèn)同，案件順利解決。
⑷文字闡述要嚴(yán)謹(jǐn)，保證評估報告的質(zhì)量
評估報告是估價師生產(chǎn)出的“產(chǎn)品”，“產(chǎn)品”質(zhì)量的好壞不僅影響估價機構(gòu)和估價師的形象和聲譽，而且還直接決定評估報告的使用效果。所以在撰寫報告時，一定要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（2010年2月2日征求意見稿）》的要求，針對司法鑒定評估對象和價值類型的不同特點，有針對性的確定估價目的，謹(jǐn)慎對待假設(shè)和限制條件，選擇正確的估價依據(jù)，文字闡述要嚴(yán)謹(jǐn)，不能使用容易產(chǎn)生誤導(dǎo)和歧義的文字，嚴(yán)格執(zhí)行三級報告審批制度，只用這樣才能制作出高質(zhì)量的評估報告，才能經(jīng)得起多個部門的審閱和檢查。
三、幾點體會
1、應(yīng)堅持獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則。
能成為法院指定的參與司法鑒定的評估機構(gòu)，都是經(jīng)法院考察，具備一定的評估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評估機構(gòu)。評估師應(yīng)該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格，一定要排除干擾，秉承獨立，客觀，公正，科學(xué)的評估原則，確保涉案財產(chǎn)價值評估的工作質(zhì)量。
凡是能走到只有通過法院裁決才能解決的案件，一般都是矛盾比較尖銳，情況復(fù)雜，且時間較久，甚至是歷史原因，或者是原始資料不全，當(dāng)事人又不能提供合法、有效的證明文件或資料。司法鑒定評估本身就困難重重，再加上雙方當(dāng)事人托人情要求高估低評，使得這項工作難度更大。為了維護(hù)司法的嚴(yán)肅性和公正性，估價師就必須具備良好的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)，排除干擾，堅持獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則，嚴(yán)格按照估價規(guī)范，采用科學(xué)的估價方法，評估出符合市場狀況的準(zhǔn)確、合理的價值結(jié)果
2、善于借力，求得法院的支持和配合，規(guī)范鑒定行為。
接受了法院委托后，估價師應(yīng)主動和辦案法官聯(lián)系，盡可能多的了解涉案財產(chǎn)的具體情況及矛盾焦點，從專業(yè)角度提出有利于法院辦案的意見和建議。在被告不配合、需要補充鑒定材料、權(quán)屬資料需要查詢檔案時，還需要得到法院的支持和配合。
3、提高溝通能力，耐心、細(xì)致的做好當(dāng)事人的解釋工作。
我們在進(jìn)行現(xiàn)場查勘時，都會抓住第一次與當(dāng)事人接觸的機會，耐心、認(rèn)真的傾聽雙方的訴求，對其心情表示一定的理解，但不會隨意表態(tài)，更不能在估價結(jié)果上作出順從當(dāng)事人的任何承諾。嚴(yán)格按照有關(guān)司法鑒定的要求，不向當(dāng)事人透漏估價結(jié)果。遇到當(dāng)事人提出的高估低評不合理要求時，一定要堅持原則，耐心、細(xì)致的做好解釋工作。像上述案例中，原告曾多次到單位反映情況，拿出了原施工方出具的工程款的證明，并要求按復(fù)雜的施工方式更換落水咀。我們就反復(fù)耐心解釋，陳述估價的依據(jù)、市場調(diào)查的結(jié)果、估價包含的內(nèi)容和范圍，指出其要求不合理的方面，最終說的他心服口服，愉快的認(rèn)可了我們的估價工作。
以上所述，是我對司法鑒定工作的認(rèn)識，通過典型案例實踐運用舉例，是筆者從事涉案房地產(chǎn)司法鑒定的一點工作體會，由于認(rèn)識粗淺，未免存在不妥之處，敬請廣大同仁批評指正。
參考文獻(xiàn)
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