新形勢下對房屋停產停業損失補償的認識
張勇
該文榮獲2011年度河南省房地產估價經紀優秀論文鼓勵獎
摘要：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確了將停產停業損失納入補償范疇。在此要求下，對停產停業損失主體的把握、房地產估價機構的權利、停產停業損失補償的確定，已成為實際工作中應考慮的重點問題。
關鍵詞：房地產估價；征收；停產停業損失；補償
一、引言
隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）和《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）的頒布，“房屋征收”再一次引起了社會的關注，“征收評估”又一次為房地產評估行業所重視。
在《征收條例》和《評估辦法》當中，確立了以按市場價格公平補償為核心的征收補償制度，房地產估價在其中扮演了重要的角色。《征收條例》第十七條規定，對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。本文就上述第三項“停產停業損失的補償”在實踐中所涉及的相關問題發表一下自己的觀點。
二、停產停業損失主體的界定
房屋征收工作中所指的停產、停業是指已領取營業執照，正常納稅，并持續生產經營的單位或個人以合法的生產經營性房屋為基本生產要素從事合法的生產經營過程中，因房屋被征收造成正常的生產經營活動的中斷或終止。對停產停業損失主體的把握，可概括為：
（一）具有合法有效地營業執照，已辦理稅務登記并出具納稅憑證。
具體為：經營范圍是否合法；被征收房屋是否作為生產經營場所即營業執照、稅務登記證所載住所為被征收房屋的。
（二）征收決定公告前，企業已持續生產經營，因征收房屋造成停產停業損失。
持續生產經營是指在可預見的將來，企業將會按當前的規模和狀態繼續經營下去，不會停業，也不會大規模削減業務。簡單地說，就是企業的生產經營正常進行，不存在停產、歇業的情況。持續生產經營是決定企業經濟效益的重要前提，也是衡量企業是否產生停產停業損失的重要依據。如果在征收決定公告前企業已停產停業或已倒閉，那么對該企業可不計停產停業損失補償。
（三）被征收房屋為合法的生產經營性房屋。
在征收補償時，對房屋的認定，首先應以合法為前提。根據《評估辦法》，對于已經登記的房屋，一般以房屋權屬證書和房屋登記薄的記載為準；對于未經登記的建筑，按照市、縣級人民政府的認定來處理。其次，在合法的前提下，房屋用途為生產經營用房。但在實際操作中，部分地方（如《贛州市中心城區國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》）在公布的停產停業損失補償標準中將房屋用途僅僅局限于非住宅，個人認為，此規定有些不妥。
因為在現實中存在經營行為的不只是商業用房、工業用房等非住宅房屋內，也可能存在于住宅中。在現代社會，住宅的功能已經日趨多元化，不再像過去一樣只承擔著居住功能。住宅既可能用于出租以獲取經營性租金，也可能被用于簡單的商品加工和一些小規模的服務性行業以獲取經營性收入。對于征收這些住宅造成被征收人停產停業的損失，征收人也應予以補償。在此情況下，應當依據具體情況進行分析：（1）房屋登記用途是住宅，后來私自將部分或全部住宅改為非住宅用途。盡管被征收人有工商營業執照，但因沒有經過城市規劃和國土部門批準，對于這類房屋，征收補償時仍按住宅用途進行補償。（2）產權性質為住宅，但已依法取得營業執照成為經營性用房，并符合相關規定的，應按登記建筑面積給予停產停業損失補償。
被征收對象只有滿足上述三個條件才可作為停產停業損失補償的主體。
三、停產停業損失估價機構的確定
《征收條例》將停產停業損失納入補償范疇，在引入估價機制的同時也存在
評估主體選擇的問題：估價機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構。這一問題實質上反映了作為評估主體的評估機構專業性的問題。一些人認為：房地產評估機構只能評估土地、建筑物及房地合一的房地產，其他與企業收益、資產相關的都不能評，只能由資產評估機構評。此觀點初聽起來有一定道理，但細讀下，不免存在片面性。
（一）法律依據
在《房地產估價機構管理辦法》第三條中，房地產估價活動包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。該條例無論從估價目的還是從估價對象范圍都對房地產估價活動進行了全面的概括。在征收評估中，作為經營性質的房屋因征收而造成停產、停業的被征收人的經濟損失除了房屋本身的價值外，還包括了經營方面停產、停業的經濟損失。對停產停業損失的補償是企業整體資產的范疇，這些損失是由房屋被征收直接引起的，附屬于房屋價值。而《評估辦法》第十四條對此進行了更加明確的說明：被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備，物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。
（二）理論依據
房屋征收中所指的停產停業損失是從企業生產經營方面因征收所造成的經濟效益的損失及因停產停業所產生的各種費用的支出。作為房地產估價三大基本方法之一的收益法正是從分析收入、費用出發，計算企業凈收益，從而對房地產（企業）價值進行評估。另外，在經濟評價指標求取中，資產負債表、利潤表等相關財務報表也大多與停產停業損失聯系較多，而這恰恰是房地產估價師在日常工作中經常接觸并運用的。以上正是從評估理論的專業角度詮釋房地產評估的理論依據。
綜上所述，以房地產評估機構作為對停產停業損失補償的評估機構，無論從理論上還是法律上都具有充分的說服力。
四、停產停業損失補償的確定
《征收條例》第二十三條規定：對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根
據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房屋被征收前的效益，是指房屋被征收前通過生產、經營和租賃等行為獲得的收益；停產停業的期限是指因房屋征收而導致被征收人無法繼續從事生產經營活動的期限。
根據目前各省、直轄市的做法：如《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》（暫行）規定，停產停業損失按房屋評估價值的一定比例進行補償；如《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》規定，按企業經營收入、利潤結合員工平均工資進行停產停業損失補償；有的規定按建筑面積的一定比例進行補償。以上幾種做法均是從不同角度來對停產停業損失進行量化。
停產停業所造成的損失是相對客觀的，其主要包括兩個方面：一方面是經濟損失，即因停產、停業使被征收人失去了獲得利潤的機會，可以是出租房屋所獲得的租金，也可以是經營性收入。經濟損失其實就是被征收人的利潤損失；另一方面是因征收而必須發生的一些費用，如停產、停業期間員工工資、福利費、各種保險等社會基金，生產、經營證照的重新辦理或變更的費用及因房屋租賃所產生的違約金，企業因征收而倒閉、解散后員工的安置費用等。
（一）經濟損失
經濟損失應包括生產經營性用房的月租金和月凈利潤。其中月租金是指被征收房屋停產停業期間平均每月的市場租金，可通過市場調查運用房地產估價方法評估確定。月凈利潤是指生產經營者利用被征收房屋，在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤主要依據征收決定公告日前三年的平均利潤計算，其利潤的確定可依據被征收人經審核后的年度資產負債表、損益表和完稅憑證綜合進行評估。
（二）相關費用
因征收而發生的費用包括員工月生活保障補償、生產經營證照的重新辦理或變更的費用及因房屋租賃所產生的違約金。其中主要費用為員工月生活保障補償。員工月生活保障是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的生活保障補助，如被征收人能夠提供社會保險經辦機構繳納的社會保險費憑證，可按照前三年單位職工月均工資總額計算每月的員工生活保障補償。其中，員工人數按照企業繳納的社會保險人數確定。生產、經營證照的重新辦理或變更的費用及因房屋租賃所產生的違約金可根據生產經營者直接發生的費用結合當地實際確定。
最后，停產停業期限可根據生產經營者效益、企業規模、建筑面積大小合理確定。
五、結合當地情況
停產停業損失與生產經營者所處地方的經濟發展水平緊密相關，不同地方同面積經營用房的經濟收益之間存在巨大差距，我們在具體操作時應結合當地實際做到公平補償。按照《征收條例》的要求，部分省、自治區、直轄市已出臺房屋停產停業損失補償方面相關辦法或指導意見。
目前，我省暫未對停產停業損失補償做出相關規定，而部分地市在具體操作中做法也不一。如安陽市在房屋征收過程中對停產停業損失一般按非住宅房屋建筑面積的一定數額進行補償；三門峽市有的征收方案僅規定對商業用途房屋通過雙方協商或評估的方式進行補償。通過上述現狀，我們可以發現，無論從停產停業損失主體的界定還是從停產停業損失數額的確定，都缺乏一個相對統一的標準。隨著城市建設的不斷推進，房屋征收項目將日益增多，隨之而來的關于停產停業損失補償方面的問題也將日益突出。為此，相關部門應盡快出臺此方面的規定，以便更好的規范房屋征收補償工作。
六、結束語
新形勢下，對停產停業損失補償的認識，各級政府及相關人士都在不斷的探索。在《征收條例》和《評估辦法》當中，樹立了房地產估價在征收補償當中的法律地位。因此，作為房地產估價機構和估價師應提高認識，不斷學習，肩負起歷史賦予的使命，承擔起社會責任，發揮出應有的作用。
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（作者單位：河南省豫建房地產評估咨詢有限公司）
