建筑面積計(jì)算規(guī)范不同對(duì)估價(jià)的影響
延津縣公正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 王建新 彭華
該文榮獲2011年度河南省房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)優(yōu)秀論文三等獎(jiǎng)
建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域中一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，在工程造價(jià)管理和房地產(chǎn)估價(jià)方面有十分重要的作用。作為房地產(chǎn)估價(jià)師建筑面積的計(jì)算是必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)，建筑面積直接決定著房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，建筑面積計(jì)算規(guī)范的不同以及由此引起的相關(guān)影響不可避免的應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。
一、現(xiàn)行建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
房屋建筑面積的計(jì)算國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)此分別制定了規(guī)范，目前有《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353—2005）和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1—2000），前者適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算，而后者適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的建筑面積主要作為工程造價(jià)的技術(shù)指標(biāo)使用，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的建筑面積主要用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料，由此可見(jiàn)兩者適用范圍是存在差異的。房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)時(shí)依據(jù)的房屋所有權(quán)證上的房屋建筑面積是按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》測(cè)量計(jì)算的，這兩個(gè)規(guī)范雖然主要計(jì)算建筑面積的規(guī)定相同，但兩者之間還是存在差異的。
二、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的不同之處
1、高度不足2.2米的房屋是否計(jì)算面積存在不同
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.1規(guī)定：?jiǎn)螌咏ㄖ锔叩牟蛔?.2米者應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不應(yīng)計(jì)算面積。
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.2規(guī)定：?jiǎn)螌咏ㄖ飪?nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層層高在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.5規(guī)定：地下室、半地下室層高在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。
建筑物的門(mén)廳、大廳、架空走廊、立體、書(shū)庫(kù)、、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)、建筑物頂部的樓梯間等層高不足2.20米者均計(jì)算1/2面積。此外，利用坡屋頂內(nèi)的空間和多層建筑坡屋頂內(nèi)以及場(chǎng)館看臺(tái)下凈高超過(guò)2.10米的部位應(yīng)計(jì)算全面積，凈高在1.20米至2.10米的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積，凈高不足1.20米的部位不計(jì)算面積。
《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)于房屋層高在2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積，而對(duì)于層高小于2.20米的房屋則均不計(jì)算面積。
2、雨篷計(jì)算面積的規(guī)定不同
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.16規(guī)定：雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線(xiàn)至外墻結(jié)構(gòu)外邊線(xiàn)的寬度超過(guò)2.10米者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算；按其規(guī)定雨篷不分有柱與無(wú)柱只要寬度超過(guò)2.10米即計(jì)算1/2的投影面積，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.3規(guī)定：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾柱的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等不計(jì)算建筑面積。
3、陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定不一致
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.18規(guī)定：建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算；不區(qū)分陽(yáng)臺(tái)封閉與不封閉均計(jì)算1/2的水平投影面積；而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.2規(guī)定：未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算區(qū)分封閉與不封閉。
4、室外樓梯面積計(jì)算規(guī)定不同
室外樓梯面積計(jì)算兩個(gè)規(guī)范規(guī)定的不同，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.17規(guī)定：有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。3.0.24規(guī)定：無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯不應(yīng)計(jì)算面積。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中則與之規(guī)定不同，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.1規(guī)定：屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8.2.2規(guī)定：為無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
三、采用成本法計(jì)算建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)注意的問(wèn)題
房地產(chǎn)估價(jià)師在采用成本法中的單位面積法求取建筑物的建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)分析建筑面積依據(jù)的建筑面積是否為按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算的房屋建筑面積，如是按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算的房屋建筑面積，應(yīng)統(tǒng)一按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算房屋建筑面積；其實(shí)成本法中的單位面積法實(shí)質(zhì)上也是一種市場(chǎng)法，求取估價(jià)的建筑物建筑安裝工程費(fèi)采取單位面積法測(cè)量時(shí)，對(duì)選取與該類(lèi)似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切的單位建筑面積作為比較單位，也應(yīng)先對(duì)類(lèi)似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)的修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)，即統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位，否則將不能保證求取的建筑安裝工程費(fèi)的準(zhǔn)確性。
四、不同建筑面積計(jì)算規(guī)范的正確使用
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，依據(jù)的建筑面積與工程造價(jià)中的建筑面積由于依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的不同，顯然在估價(jià)時(shí)不宜直接采用，為此房地產(chǎn)估價(jià)師在確定其單位工程的單位面積建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)該類(lèi)似工程的施工圖紙或?qū)嵉販y(cè)量的數(shù)據(jù)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算其建筑面積，即使其面積內(nèi)涵和單位統(tǒng)一，然后根據(jù)其建筑安裝工程總造價(jià)計(jì)算確定單位面積的建筑安裝工程費(fèi)，使類(lèi)似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)用與測(cè)算后的估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的面積單位統(tǒng)一，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性、可靠。
總之，建筑面積不僅是建筑領(lǐng)域非常重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是房地產(chǎn)估價(jià)的重要依據(jù)，其準(zhǔn)確與否直接影響著房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系著房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用者的切身利益，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)正確理解和掌握不同建筑面積計(jì)算規(guī)范的差異和調(diào)整、修正方法，以避免和減少由此可能給房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用者帶來(lái)的損失。
作者：王建新 彭華
單位：延津縣公正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
單位地址：延津縣城南大街路西6號(hào)
郵編：453200
聯(lián)系電話(huà)：13525061766
