房屋征收中影響評估價格的一些因素
該文榮獲2011年度河南省房地產估價經紀優秀論文二等獎
作者： 李紅程
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摘要：本文主要論述了房屋征收中影響評估價格的一些因素，主要從個別因素、環境改變因素、客觀環境因素方面分析對評估價格的影響及評估思路，以利于在房屋征收中更好地把握這些問題。
關鍵詞：房屋征收 影響因素 評估
在房屋征收評估中我們經常遇到各種各樣影響評估價格的因素，影響因素多而復雜，有些因素對價格的影響小，有些因素對價格的影響大，有些因素容易處理，有些因素難于解決。這些因素有的是房屋自身的狀況改變引起的，有的是環境因素的改變引起的，有的是客觀形成無法改變的，有的是可以通過有效管理主觀規避的。本文中我們舉出一些實例進行一下分析，以利于我們更好地在房屋征收評估實踐中把握這些問題。
一、個別影響因素
1、多層樓房影響因素。多層樓房影響評估價格的因素主要包括樓層次、朝向、戶型設計、層高、朝陽、通風、采光、基礎配套設施等，這些因素都可以通過市場比較法進行評估，難點是因素的修正系數需要經過長期的數據積累、匯總統計，才能形成。
2、自建房影響因素。自建房影響評估價格的因素比較復雜，通常自建房沒有經過統一規劃，戶型設計有局限性，朝陽、通風、采光、基礎配套設施參差不齊。評估時需注意不同的房屋，價格須有區別，一個區域內的房屋評估價格要有一個整體的平衡。另外隨著城鎮舊城改造進度的加快，自建房、房屋征收規劃區域內的房地產市場交易實例越來越少，有的時候收集起來非常不容易，所以平時注重實例的收集成為估價人員的一項重要職責。
3、房屋院落的影響因素。城市舊城區和縣域區域帶有獨門獨戶院落的房屋較多，在這些年的房屋征收（以前為房屋拆遷）評估中，獨門獨戶院落的房屋的評估一直是一個難點。評估類似的獨門獨戶院落的房屋，通常最適合運用的是市場比較法，有的時候市場上存在相同區域、類似的交易實例，可以運用市場比較法進行評估，但是更多的時候是市場上一段時期內沒有相同區域、類似的交易實例可供比較、參照，無法用市場比較法進行評估，這種情況下我們不得不采用成本法，成本法中土地的取得費用或者叫土地使用權的價值評估是一個難點。如果土地使用權類型是出讓，則比較好計算土地使用權的價值（但是土地使用權或房地產的增值收益部分不容易界定）；如果土地使用權類型是劃撥，則不容易于計算土地使用權的價值，根據通常的計算過程得出的估價結果往往和房地產的實際價格水平脫節。
4、房屋室內外裝修的影響因素�，F在室內外裝修的房屋較多，室內裝修往往包括地板磚、木地板、墻裙、墻面裝飾、吊頂等，室外裝飾有外墻裝飾、門樓屋頂屋檐裝飾等，這些裝修可以采用市場比較法連同房屋一起評估，也可以采用定額單獨作價，但是都有一個效用和現值不一致的問題，如何使兩者結合起來，判斷其可以被當事各方都接受的價值成為房屋裝修評估的關鍵問題。
5、用途改變的影響因素�，F在臨街住宅樓房的一層、棚戶區臨街住房產權登記用途一般為住宅，而實際用途改為商業經營的情況很多，房屋征收時依據房屋征收部門的界定用途評估，如果界定為商業用途，則運用市場比較法評估出房屋的商業價值；如果界定為住宅用途，則應該在考慮住宅價格的同時體現該房屋的臨街因素增值額，評估出該類住宅房屋的價值。
二、環境改變影響因素
估價實踐中，環境因素的變化對房屋征收中房地產評估價格的影響，舉出幾個例子。
1、某毗鄰風景區的舊城區域，原來是一片待改造的棚戶區，后來房屋征收了一部分，在風景區和棚戶區之間修建了一條環繞風景區的道路，并綠化、美化了周圍環境，棚戶區住戶出行更加方便，臨道路的棚戶區樓房視野變得更加開闊，樓房二層以上站在室內便可以眺望風景區。
2、原來是一片待改造的棚戶區，后來房屋征收了一部分，在棚戶區之間修建了一條河道，引入清澈的河水，河道的兩旁進行了綠化、美化，空氣更加清新，河道兩旁住戶出行更加方便，交通更加便利，甚至臨河道兩旁道路的住戶把原來的住房用途改變成了商業用房（超市、旅館等）。
3、原來的城市道路較窄，征收了道路兩旁一部分的房屋，進行了擴路，擴路后兩旁的住戶有的改變了房屋用途，有的雖沒有改變房屋用途，但是出行更加方便，交通更加便利。
以上幾個實例說明，如果分前后兩次房屋征收，影響房屋的區域因素改變了，因為區域因素的改變提升了未房屋征收棚戶區的房地產價值，重新評估未房屋征收棚戶區的房地產價值就會區別于已房屋征收棚戶區的房地產價值，甚至其價值區別很大，這給實際評估帶來了困難，首先無相同區域因素的交易實例存在，無法運用市場比較法進行評估；即使有相同區域因素的交易實例存在，可以運用市場比較法進行評估，如果前后兩次房屋征收的征收時間間隔時間不長，容易引起被征收人對評估價格的異議，即使前后兩次房屋征收的征收時間間隔時間較長，但是無形中增加了征收成本，其效果比起來一次性房屋征收要差得多。解決這類問題的辦法是征收部門應盡可能統籌兼顧，做好長期規劃，成片改造，整體征收，看似投入較大，實則無形中節約了投入成本，提高了征收效率。
三、客觀環境影響
處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產有不等同的價值，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。
一個范圍較大的一次性房屋征收區域內，一部分區域距離化工企業較近，周圍空氣粉塵、氣味污染較重，房地產需求較少，房地產價值較低；一部分區域則遠離化工企業，周圍空氣污染較輕，有一定的房地產需求，房地產價值較高；這種情況和類似的情況在房屋征收中普遍存在，如果實際估價中區別對待，兩種評估價格相差較大，就可能造成征收工作的困難，并且相關各方都不容易接受，達不到房屋征收的理想效果。這種情況如果在政策、標準允許的范圍內，盡量縮小兩種評估價格的差距，或許能更好地被相關各方所接受。
房屋征收是一項長期的社會活動，涉及到人民群眾的切身利益和相關各方的利益。估價機構起到中介評估的作用，估價人員如何準確、客觀地對被征收的房屋進行評估作價是配合房屋征收工作的重要環節，估價人員只有在長期地實踐中鉆研業務、積累估價經驗，才能把房屋征收評估工作做得更好。
