國有土地上房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究
王 炬
（地址：開封市西大街1號樓 河南方迪土地房地產估價有限公司
該文榮獲2011年度河南省房地產估價經紀優秀論文三等獎
摘要：《國有土地上房屋征收評估辦法》再次明確了被征收房屋的室內裝飾裝修根據需要單獨評估的規定。房屋征收裝修評估是一項技術性較強、繁瑣而復雜的工作，它既有不同于其它目的下評估的特點，也有其評估的難點，本文僅就如何做好房屋征收評估中室內裝飾裝修補償價格的評估發表一些個人意見，提供一個探討的思路。
關鍵詞：房屋征收與補償 裝飾裝修評估 特點 難點 估價方法
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定“ ……被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”，這條規定與原《城市房屋拆遷估價指導意見》中“……被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定”的精神基本一致，因此從過去的房屋拆遷到現在的房屋征收，經常會涉及到房屋室內裝飾裝修價值的評估，如何準確、公平、合理地評估被征收房屋的室內裝飾裝修價值，是許多估價師常常思考的問題。
一、房屋征收與補償中裝飾裝修價值評估的研究的必要性
雖然《國有土地上房屋征收評估辦法》規定被征收房屋室內裝飾裝修價值先由雙方協商，協商不成的，再進行評估。但現實中雙方即使協商也要有一個協商的基礎，如果是漫天要價就地還錢，這樣將會造成被征收人對征收方（政府）的不信任，不僅影響政府形象，而且更容易宜造成補償中的不公平，給征收工作帶來巨大阻力。尤其是征收條例出臺后，房屋征收已完全是政府行為，征收的主體是政府，每筆補償款的支出都要經過審核和審計，因此也需要一個室內裝飾裝修補償的依據。
對于室內裝飾裝修補償標準的確定，目前主要有兩種形式，一種是由政府統一公布一個裝飾裝修補償參照標準，作為雙方協商的依據，例如長沙市人民政府就公布了《長沙市國有土地上房屋征收裝飾裝修補償參照標準》，作為雙方協商的基礎；另一種是由估價機構在對被征收房屋價格評估時，同時也評估出一個裝飾裝修的價值，作為雙方協商的基礎，例如在實行拆遷補償時，廣州市國土房管局公布的《廣州市城市房屋拆遷評估技術規范（試行）》中就規定“評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應單獨評估”。第一種方式由于補償標準由政府制定，便于征收工作人員操作和向被征收人解釋補償的依據，其缺點就是各檔次的標準一般分類較粗，不可能涵蓋所有裝修類型，會出現不同的裝修價值但補償金額相同的情況，引起部分被征收人異議。同時也會使一些被征收人鉆這一空子，在征收開始前采用廉價材料突擊裝修，套取國家補償。此外如果該標準不能及時更新，就無法適應不斷變化的市場情況，使標準脫離客觀情況。而采用第二種方式確立的補償金額相對更公平合理，但評估的工作量較大，往往還需要向被征收人詳細解釋評估的過程和標準。但不論采用哪種方式，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定，當協商不成時，需要評估機構對被征收房屋的室內裝飾裝修部分進行評估，而這種情況在房屋征收中是很常見的。裝飾裝修是一個復雜的工程，當前又沒有統一的估價技術標準可供參考，因此許多估價師在實際工作中遇到了許多難題。而如何解決這些難題，客觀地評估裝飾裝修價值，更好的服務于征收與補償工作，作為一個課題擺在我們房地產評估師的面前，需要我們深入研究，開拓思路，提出很好的解決方案。
二、征收房屋補償中裝飾裝修評估的特點
與我們經常接觸的以轉讓、抵押為目的的房地產估價不同，征收房屋補償中的裝飾裝修評估有一些其自身的特點。
（一）裝飾裝修價值需要單獨評估
從《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定可以看出，被征收房屋的價值評估是不包含室內裝飾裝修部分的，這部分價值是根據需要單獨評估的，這一點與以轉讓、抵押為目的的房地產估價不同。裝飾裝修一般不具有獨立使用功能，其使用價值要依附于建筑物，因此在以轉讓或抵押為目的的估價中，并不單獨評估裝飾裝修價值，而是將其與所依附的房地產作為一個整體共同評估。但是在房屋征收評估中，由于分戶的初步評估結果是要向被征收人公示的，為了保證房屋評估結果的可比性，被征收房屋評估值并不包含裝飾裝修部分的價值，這就需要房地產估價師對這部分單獨評估。
（二）評估中更強調裝飾裝修的專用性和個人性
由于裝修人是趨向于滿足自己使用為目的而實施裝飾裝修行為的，因此行為實施的依據是自己的審美偏好，這就決定了裝飾裝修具有較強的專用性和和個人性特點。正是由于這一特點，一些對現使用人具有較高使用價值的裝修，對于其他人來說其使用價值卻明顯降低。例如一家發型屋的室內裝修并不適合用于服裝銷售，如果這間發型屋被轉讓后作為服裝店使用，一般來說原來的裝修就會被全部拆除。同樣如果買方對一套住宅房的室內裝修風格不十分滿意，即使是全新的裝修，他也不愿意按原裝修花費的金額來支付這部分費用。而且越是豪華的裝修，個人性越突出，轉讓時越易貶值。因此在轉讓和抵押評估時往往要考慮這一因素帶來的價值減損，甚至不予考慮這部分價值。但與之不同的是房屋征收是一個強制行為，出讓房屋并非是被征收人的最初意愿，因此在這里要充分尊重裝飾裝修的專用性和個人性，要以維持估價時點房屋裝飾裝修的原狀態繼續使用為評估原則，在評估中不摻雜個人的喜好，客觀、合理地評估其價值。
三、房屋征收補償中裝飾裝修評估的難點
（一）估價對象不易確定
既然房屋征收評估中室內裝飾裝修部分要單獨評估，那就需要明確一個房地產中哪些是屬于裝飾裝修部分的，那些不是。這個問題看似簡單，但實際在工作中卻也是一個容易引起爭議的地方。對于什么叫裝飾裝修，相關文獻中并沒有一個十分明確的定義，而在征收補償中，哪些是屬于裝飾裝修評估的范圍，哪些不屬于，也沒有明確的規定，因此容易發生爭議。例如一般認為，我們評估的房屋中已包含室內的水、電管網等設施，但經常有房主提出，他們對原有的水、電等管線重新進行了改造，應計入裝修，但由于這一部分埋在墻內，或被遮擋，很難進行判斷。還有一些如部分燈具和家具，也經常因補償費用發生爭議：征收方認為這些燈具和家具可以拆卸和搬走后再使用，應補償搬遷費用，而被征收方則認為這些燈具和家具與新房不配套，無法使用，應計入裝修補償。這些都給估價對象的確定帶來了困難。
（二）裝飾裝修類型繁雜，評估時難以確定統一的標準
裝修市場上各種裝修材料的種類、式樣、品牌繁多，檔次、價格的差距很大。而室內裝修的內容、形式、風格、要求又差異較大，在實際的評估操作中，很難找到統一的參照標準和規則。而且當前市場上新產品層出不窮，個別特殊建材市場上又較少見，價格不易確定。此外在現場勘查時，僅從外觀又不易判定裝修材料品牌、級別，這也增加了評估工作的難度。
（三）裝飾裝修方式不同，造成名義上的費用差異大
目前裝修的方式主要有清包（包工不包料）、全包（包工包料）、半包（介于清包和半包之間的一種方式，施工方負責施工和輔料的采購，主料由業主采購）三種方式。而裝修過程有的是請專業的裝修公司來完成，有的是找一些施工隊來完成各個裝修工程，甚至自己親自動手完成部分工程。因此即使同樣的裝修項目，內容相同、裝修材料相似，但各家的花費卻不一樣。當裝修評估結果出來以后，有的被征收人就會提出，為什么他的鄰居當初在裝修上的花費少，而評估的價格卻基本相同？因此往往增加了許多的解釋工作。
（四）沒有相關的裝修耐用年限和殘值率規定
由于沒有全國通行的裝修耐用年限和殘值率參考標準，在裝修評估中，裝修耐用年限和殘值率的采用，多為評估人員根據工作經驗，并結合當地的實際情況進行選用，故評估結果就比較主觀，沒有足夠的理論依據，顯得信服力不足，權威性不夠，房屋征收又帶有明顯的強制性，很容易帶來不必要的糾紛，影響評估工作的正常進行。
四、裝飾裝修評估的方法
（一）評估的方法
從裝飾裝修的特點可以看出，其適宜的評估方法應該是成本法，基本公式為：房屋裝修價值＝裝修重新購建價格－折舊。
其中裝修重新購建價格可參照房地產評估中建筑物重新購建價格的求取方法，我們建議采用分部分項法，即將房屋裝修各項工程的單項造價逐一算出，然后相加得出裝修重新購建總造價的方法，例如可分為地面工程、墻面工程、門窗工程、水電工程等來求取。在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價（直接費）外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、利潤、稅金等。對于大型商場，還發生招標費用、審批費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。對于有些被征收人常提到的在裝修時采用的裝修方式不同，支出的費用也不同的情況，是否評估時也要相應做調整呢？我們認為雖然自己來主持裝修相比完全交由專業的裝修公司花費少，但其也投入了更多的精力和體力，這些精力和體力也要轉換成價格計入裝修價值，因此不必再做調整。
除了基本的評估方法，我們還要掌握一些評估時的技巧。由于征收評估往往涉及的戶數較多，如果簡單的套用工程概預算的方法來計算重新購建價格，不僅現場勘查的工作量巨大，而且計算繁瑣，因此有必要探索一個適用于房屋征收評估的方法。我們根據在以往房屋拆遷中進行裝修評估的工作經驗，提出一個思路供大家借鑒：首先根據市場調查，按房屋裝修中常見的項目、材質等將裝修內容分為有代表性的若干類，每類根據其檔次、工藝水平再分為若干等級，每個等級確定一個參考價；然后根據征收范圍內房屋的基本情況或常用的工程量簡易計算方法，核算一個裝修工程量與房屋使用面積的基本關系以及常見裝修項目的工程量。例如可大致測算一個墻面面積與使用面積的比例關系，以此來計算墻面裝修工程量，量算出常見門窗的不同尺寸，現場勘查時即可僅記錄門窗的個數和類型。然后根據不同類別、等級的參考價和工程量即可測算出裝修價值。這樣不僅能較準確的測算出不同裝修的價值，也減少了工作量。由于裝飾裝修的復雜性，我們建議在進行裝修評估時最好能聘請業內的專業人士作為顧問，以便在制定裝修標準和遇到疑難問題時提供專業幫助。
（二）折舊的確定
和建筑物一樣，房屋裝修折舊也包括物質折舊和功能折舊。要確定折舊，就需要有裝修耐用年限和殘值率的參考標準，但目前這方面尚無全國統一的標準，只有一些地方制定了自己的標準。如蘇州市規定“裝修設備的折舊率每年為8%，滿10年不再折舊（20%為殘值）。如裝修設備已毀壞報廢，不作估價”。湖南省“建議住宅裝修折舊年限為10年，年折舊率為10%；其他非住宅折舊年限根據實際情況確定，一般小于住宅裝修折舊年限”。廣州市在實行房屋拆遷時規定“廣州各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8 年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業性用房5年；廠房、倉庫5年”。這些標準不完全相同，但住宅裝修的耐用年限大多為10年。
我們認為上述耐用年限可以作為一個參考，但在以往評估中遇到許多裝修由于維護狀況較好，雖超過10年但仍可使用，這時雖然從風格上已過時，出售房屋時，買方可能不認可其裝修價值，但對于現住戶仍有使用價值，需進行補償，這也是征收裝修評估與轉讓、抵押的不同。在實際評估過程中，可根據委估房屋裝修的實際情況及保養情況，在成新率的確定上可以給房地產估價師一定的機動權。
（三）裝飾裝修評估的范圍
前面提到裝飾裝修評估的范圍是評估工作的一個難點，因此在評估時確定評估范圍，做的既不漏項，也不重復計算也很重要。我們應該認識到，國務院房屋征收與補償條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑完全是毛坯房。作為交付使用的建筑物必須達到一定的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等也應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。因此判斷裝飾裝修評估的范圍的基本出發點是看評估房屋的室內基本條件，在此條件之上的二次裝修屬于我們的評估范圍。因此我們在房屋征收評估時首先要確定被征收房屋的基本條件（或房屋交付條件）。例如我們在評估居民自建房時，根據市場調查，一般確定的基本條件是：門窗、水電齊全、水泥地面，墻面和頂棚為普通仿瓷涂料罩白等。而對于統一建筑的樓房，則要看其交房標準，如果房屋交付標準就是毛坯房，那房屋基本條件也設定為毛坯房。如果由于時間較久，原房屋交付條件已不易認定，也可以該樓內房屋基本條件（裝飾裝修）最差的一戶為基準，以不高于該戶的條件設定評估房屋的室內基本條件。
對于被征收房屋中的訂制家具、衛生潔具、盥洗用具、整體浴室、整體灶具等，如為量身定做的，具有極強的局限性、一次性和毀滅性，一經拆除完全失去了使用價值，或搬遷到他處無法再利用的，也要作為裝飾裝修評估的范圍。
綜上所述，房屋裝修評估是一項技術性較強、繁瑣而復雜的工作，評估人員不僅要掌握一定的方法理論，更重要的是要深入市場，進行市場調查，掌握市場行情，熟悉裝修的施工方法和裝修材料的價格，能區分裝修材料的材質、優劣，能比較正確地判斷裝修的成新率，只有這樣才能不斷提高自己的綜合技術水準，以豐富的知識來分析判斷裝飾裝修的價值，得出科學、準確的評估結果。對于自己的評估結論要能經得起征收方和被征收人的各種提問，要用自己認真負責的工作態度和豐富的專業知識去取得征收方和被征收人的認可，在堅持原則的基礎來取得被征收人的信任，這樣才有利于房屋征收評估工作的順利進行。
參 考 文 獻
[1] 柴強主編. 房地產估價理論與方法(第五版). 北京: 中國建筑工業出版社, 2011
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[5] 聶竹松. 城市房屋拆遷補償中裝修裝飾價值評估的探討. 北京: 中國房地產估價與經紀，2009，第3期
