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征收評估價格平衡初探

李勇蔡旺 河南省豫建房地產評估咨詢有限公司

該文榮獲2011年度河南省房地產估價經紀優秀論文二等獎

摘要：隨著征收分戶評估報告的提供，評估價格的平衡問題成為了征收評估中非常重要的問題之一，本文從征收評估價格平衡目的著手，分析了價格平衡的原則、應考慮的因素，提出價格平衡的一些方式、方法。

關鍵詞：房屋征收；價格平衡；初探

一、引言

房屋征收評估關系著征收人、被征收人的切身利益，公開、公平、公正是征收評估應遵循的基本原則，在征收補償中，當事人雙方不僅關注項目自身評估價格的高低，而且對評估價格的平衡問題，即評估價格差異的合理性也十分關注。價格的平衡問題是征收評估爭論的焦點，也是征收雙方當事人產生矛盾和沖突的主要原因之一。所以價格平衡關系著征收評估工作的成敗，是征收評估應考慮的重點問題之一。

二、價格平衡目的

價格平衡是保證評估價格客觀、合理，各評估價格之間差異合理，相互銜接，避免因橫向和縱向比較而產生矛盾。具體有以下幾個方面：①使同一時期、同一地段房屋評估價格在合理范圍內，防止類似房屋評估價格差距太大，不同類型房屋評估價格差異不合理。②使同一時期、相鄰或相近地段的房屋評估價格差異合理化。③防止一定期間內，不同征收項目的同類房屋評估價格不合理差距等。

三、價格平衡的原則

①遵守相關法律、法規，堅持獨立、客觀、公正的基本原則。②征收項目情況復雜，要因地制宜、因情而異，在遵守相關法律、法規，堅持獨立、客觀、公正基本原則的大的框架下，注重合情合理，達到科學與藝術的完美結合。

四、價格平衡應考慮的因素

影響價格平衡的因素很多且不同項目應考慮的因素也不盡相同，在實際工作中，應考慮的因素主要有以下幾項：①類似房屋的市場價格。②新開發的具有類似使用功能的房屋的市場價格。③周邊房屋征收的評估價、補償價。④同一區域內用途相同或相近但類型不同的房屋的評估價格。如就居住用房而言，就可分為多層、高層、新房、舊房、自建房、別墅等類型，評估時要考慮其間的價格平衡問題。⑤用于產權調換的房屋的市場價格、評估價格。⑥同一項目由兩家以上評估公司進行的，要充分考慮其他評估公司的評估價格。⑦征收人與被征收人的心理預期，雙方預期差異及原因。⑧當地征收政策等。

五、如何進行價格平衡

平衡價格不是人為主觀對評估價格進行非正常的調整，而是在遵守相關法律、法規等基礎上，充分考慮征收項目具體情況、房地產市場狀況、補償方案、類似征收項目評估價格等眾多相關因素基礎上，采用科學合理的估價技術思路和估價方法，對被征收房屋進行評估，使不同評估價格之間差異合理化。

（一）不同區域的平衡

同一時期、不同區域的評估價格平衡，首先建立在不同項目的征收評估價格合理分析基礎上，分析主要著眼于以下三個方面：①其他項目評估價格的客觀真實性；②與本征收項目在區域上的差異點；③不同區域房屋自身之間的差異點。在以上分析的基礎上，分析房屋區位狀況、個別狀況對價值的影響程度，判斷評估價格之間的合理差異度，平衡評估價格。

（二）不同時點的平衡

不同時點房屋評估價格的平衡，要遵循不同時點的客觀價格的計算與本地房地產市場狀況變化相一致的原則。

（三）不同公司的平衡

征收評估由兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，做到評估標準和參數協調一致，從而使評估價格統一協調。

（四）項目自身的平衡

對同一項目自身的價格平衡，把項目作為一個整體考慮，統一評估口徑和標準，一是對本評估項目內的各類房屋評估價格進行比較平衡，檢查各類房屋之間的評估標準和口徑是否一致，其價格有無異常，各評估結果之間有無矛盾；二是在同類房屋的評估價格中進行比較平衡，主要檢查本類房屋的不同位置、結構、年代、樓層或檔次等的評估價格之間差異是否合理。

當征收評估項目較小的時，項目自身評估價格的平衡相對容易，但當規模較大時，平衡難度很大，只有采用合理的技術思路和估價方法，才能事半功倍，降低價格平衡難度。在征收評估的具體實踐中，一些估價技術思路與估價方法是值得借鑒的。

1、估價對象的合理分類。

根據估價對象用途、結構、位置等因素將估價對象合理分類，然后按類評估，這樣評估價格不易出現原則性的錯誤，也便于價格之間的比較平衡。比如我們可按房屋用途分為大類，在大類中又按地段分為好、中、差小類，在小類中又按結構、成新度或檔次等細分為小小類。通過層層分類從而使雜亂無章的估價對象條理化，達到房屋評估價格按高低依次排列，形成了一個相互聯系的價格鏈，既利于評估人員統一評估標準、便于參數的合理選取和調整，又利于征收當事人理解和接受評估結果。當然分類的方法多種多樣，我們在綜合分析估價對象的區域狀況、自身狀況、市場狀況及各種因素對房屋價格影響程度的大小等情況，采用合理的分類方法。

2、間接比較法的應用。

我們可以將征收范圍內房屋類型相同、功能相同或相近、同一區域的房屋歸為一類，選取該類中具有代表性的房屋作為標準房屋，利用市場比較法測算標準房屋的市場價格作為基準價格，然后根據不同房屋的樓層、朝向、成新等影響房屋價格的因素，對基準價格進行適當的調整、修正，確定其評估價格。間接比較法的優點是條理分明、簡單且易于操作、類似房屋評估價格相互合理銜接、便于解釋和說明。

計算樣表

影響因素	權重	標準狀況	估價對象1	估價對象2	……	估價對象n
因素1	ｆ₁
因素2	ｆ₂
· · ·
因素n	ｆ_n
綜合	1	100	N₁	N₂		N_n
評估價格		A	=A×N₁／100	=A×N₂／100		=A×N_n／100

備注：評估價格A為選取的標準房地產通過市場法測算的價格，N₁、N₂、N_n等為這類房地產中其他各估價對象影響因素得分。

3、潛在毛收益乘數法的應用。

潛在毛收益乘數法是預測估價對象未來第一年的潛在毛收益，然后將未來第一年的潛在毛收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。在實踐中，收益乘數法我們一般分五個步驟進行：①將估價對象合理分類，例如將同一區位、成新接近、空置率和運營費用接近的房屋分為一類；②根據各類中房屋情況，通過市場調查測算各類房屋所采用的收益乘數；③測算各估價對象的潛在毛收益；④測算各估價對象評估價格；⑤評估價格之間比較分析，分析不合理差異原因，修正調整。

潛在毛收益乘數法，這種方法的優點是：①在合理分類的情況下，能保證測算的科學合理性；②省去了對眾多估價對象的空置率、運營費用、剩余使用年限等大量的分析比較；③同時由于以上兩個原因，可以使估價對象評估價格之間差異合理、互相銜接，更重要的是在評估價格出現非正常差異時，非常容易分析出差異產生的原因，便于修正和調整，降低了評估價格平衡的難度。

計算樣表

類別	估價對象	潛在毛收益	潛在毛收益乘數	評估價格
類別1	估價對象1	PGI₁	PGIM₁	= PGI₁×PGIM₁
	估價對象2	PGI₂		= PGI₂×PGIM₁
	· · ·	· · ·		· · ·
	估價對象n	PGI_n		= PGI_n×PGIM₁
類別2	估價對象1	PGI₁	PGIM₂	= PGI₁×PGIM₂
	估價對象2	PGI₂		= PGI₂×PGIM₂
	· · ·	· · ·		· · ·
	估價對象n	PGI_n		= PGI_n×PGIM₂
· · ·
類別n	估價對象1	PGI₁	PGIM_n	= PGI₁×PGIM_n
	估價對象2	PGI₂		= PGI₂×PGIM_n
	· · ·	· · ·		· · ·
	估價對象n	PGI_n		= PGI_n×PGIM_n

4、路線價法的應用。

路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求取平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調整來求取街道兩側的土地平均價值的方法。運用路線價法估價一般分為六個步驟：①劃分路線價區段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤制定價格修正率表；⑥計算臨街土地的價值。

雖然路線價法只適用于街道較規整、街道兩側的土地排列較整齊土地的評估，但其對多宗地的評估時能省時省力，保證評估結果相對公平、合理，有利于各評估價格的互相銜接，同時也便于各評估價格的平衡，對價格平衡方面與間接比較法有異曲同工之效，是征收評估中可以優先選用的方法之一。

六、結束語

房屋征收評估項目復雜、涉及內容多、評估難度大，評估價格平衡更是爭論的焦點和評估的難點，房地產估價師只有保持高度的責任心、嚴謹的工作態度和創新精神，堅持獨立、客觀、公正的原則，把科學、經驗和藝術緊密地結合起來，才能圓滿地完成此項工作。

參考文獻：

[1]中國房地產估價師與房地產經紀人學會編. 房地產估價理論與方法. 建筑工業出版社

[2] 吳光濤. 怎樣搞好房屋拆遷評估. 中國會計視野