李驍：“滬九條”強調執行力度 房價松動概率高
繼上海試點開征房產稅后，落實新“國八條”房地產調控政策的上海版細則也趕在春節前的最后一個工作日出臺。九條措施中明確了停購三套房、購房不足5年全額征稅、房產稅試點等政策。根據這一細則，改善性二套房的公積金貸款首付比例也不得低于60%。為此鳳凰網房產連線了全國商業地產委員會副主任、上海乘星行董事長李驍 。他認為“滬九條”執行力度很大，其中限購對購房者影響最大。只要政策守得住，價格松動的概率要遠遠高于短暫觀望之后又調頭向上的可能性。
鳳凰網房產：國八條在1月28日出臺，上海在1月1日就出臺了這個細則，您簡要評說一下這個細則針對上海的房地產市場有多大的效果?
李驍：我覺得九條的執行細則力度還是挺大的，至少在之前的國八條或者是上海限購的基礎上，又進一步增加了緊箍咒。原來上海的限購是什么呢?不論你原來的家庭有多少套，你都可以新買一套，現在這個執行細則當中，我覺得關于限購這一條又收緊了，如果你原來家庭如果新購買的這套房子是屬于第三套的，你就不能買了，這個相當于在原來的基礎上又把一大批人排除在買房大軍之外。因為像上海這樣的城市，有相當多的家庭是超過兩套房的，有相當多的家庭。可能原來的房子是小房子，然后自己住一個房子，像這種情況比較普遍，意味著這些家庭完全都失去了購買的資格，這一條我認為是最嚴格的。至于首付比例提高這一條我覺得不是特別嚴。
因為既然是首付的50%，提高到60%，提高到10%，提高20%，我相信如果他要是買的話，很多家庭這個彈性我相信還是有的。大不了就是把選擇面縮窄一點，縮小一點，影響相比之下還不是特別大。在我看來執行的九條當中最嚴格的可能就是關于限購的這一條了。
鳳凰網房產：您覺得這個效果會抑制房價嗎?
李驍：它所發揮的作用應該是這么一個變化的過程，首先就是縮量，因為之前剛剛限購的時候這個需求就像是一個池塘一樣，原來這個池塘它是流動的，需求是變動的，現在就相當于給你鎖住了，那個池塘里面有一百條魚，原來的限購令就已經是你就往外釣吧，只要是限購不取消，需求就會見底。
現在是相當于在這個池子里面，一下子就硬性的給你減去了至少減去了三分之一的量。所以卡下來的剩下的需求，比原來的基礎上來講少了非常多，如果再結合房產稅，對購房者心理的影響。有相當一批人會暫時觀望，所以綜合一下結果就是量會迅速的縮下來。
李驍：事實上在春節期間市場成交就已經反應了這一點，市場成交的量迅速萎縮，縮量的情況就像前幾輪調控一樣，四月份和九月份的調控一樣，市場在觀望當中在對峙當中的時候，就要看政策的持續力度和市場的反應。在博弈的過程當中，假設有供給方，比如說是房地產開發企業，樓盤方，他首先是守不住了，他受資金鏈的影響或者是受他對后市判斷的影響，他率先降價，像前幾輪都會出現的像是恒達的率先降價，萬科[簡介 最新動態]的率先降價，會出現這種情況，如果這樣的情況出現了，如果引起了跟進、效仿，這有可能房價會往下走，打破平衡往下走，往下調一調。但是我的估計是什么呢?
李驍：可能市場首先要經過一個縮量，至少得有三個月左右的這么一個市場的觀望期，或者像國十條出來之后，市場的對峙、膠著的狀態，這個階段首先肯定是要出現的。這個階段出現了之后我們要觀察市場后期的走向，到底是價格往下走，還是說像前幾輪一樣，價格實際上嚴格意義上也沒有往下走，僅僅是出現小小的促銷之后又掉頭向上，我想這點要觀察。我個人的傾向感覺這一次只要是政策守得住，價格松動的概率要遠遠高于短暫觀望之后又調頭向上的可能性。
