房地產開發的程序與管理
一、內容提要：
1、 房地產開發的主要程序；
2、土地使用權的獲��；
3、城市規劃對房地產開發的影響；
4、政府對房地產市場的干預。
二、 考試要求：
1、 了解政府干預房地產市場的手段和方法，土地一級開發的概念。
2、 熟悉房地產開發項目用地的獲取方式和新、舊區房地產開發的特點、城市規劃對房地產開發的影響。
3、 掌握房地產開發的主要程序及各階段的主要工作內容。
三、 內容輔導：
第一節 房地產開發的主要程序
一、概述
房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規章、經濟合同、財政金融、城市規劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產管理等方面的知識。
二、房地產開發的主要程序
開發商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產開發的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。
只有開發工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設完畢后才去找買家或租客時，開發的程序才按上述的順序進行。但如果開發項目在建設前或建設中就預售或預租給置業投資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。不過無論順序怎樣變化，這些階段基本上概括了大多數居住物業、商業物業及工業物業開發項目的主要實施步驟。
[例題] 房地產開發的程序主要分為（ ）四個階段。
A．投資機會選擇、決策分析、建設、物業管理
B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理
C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售
D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設、租售
答案：D
(一)投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程中最為重要的一個環節，類似于我們通常所說的項目可行性研究。
所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。
在機會尋找過程中，開發商往往根據自己對某地房地產市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時，開發商面對的可能有幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。
在緊接的機會篩選過程中，開發商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。
投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。這樣，開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發企業的工作實踐來看，對房地產開發項目進行財務評估的方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻很少予以充分的重視。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發目標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。
(二)前期工作
當通過投資決策研究確定了具體的開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前還有許多工作要做。
前期工作的內容主要包括以下幾個方面：(1)分析擬開發項目用地的四至范圍與特性、規劃允許用途及獲益能力的大小；(2)獲取土地使用權；(3)征地、拆遷、安置、補償；(4)規劃設計及建設方案的制定；(5)與城市規劃管理部門協商、獲得規劃部門許可；(6)施工現場的水、電、路通和場地平整，即“三通一平” ；(7)市政設施接駁的談判與協議；(8)安排短期和長期信貸；(9)對擬建中的項目尋找預租(售)的客戶；(10)對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標市場、租金或售價水平；(11)對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；(12)對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商；(13)開發項目保險事宜洽談。
上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發生了變化。所以，明智的開發商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發方案之前，通常不會草率行動。
當然，通過市場機制以招標、拍賣或協議方式獲取土地使用權時，土地的規劃使用條件已在有關“公告”、“文件”中列明(如容積率、建筑覆蓋率、用途、限高等)，但有關的具體設計方案，仍有待規劃部門審批。另外，項目開始建設前一般要具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實現起來不容易，有關主管部門的審批時間也比較長，這一點要引起開發商的足夠注意。
作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，并且保持一種“健康的懷疑”態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發成本。同時，開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。
獲取土地使用權后的最后準備工作就是進行詳細設計、編制工程量清單；與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備項目可行性研究(財務評估)報告時必須考慮這個時間因素。
最后，在開發方案具體實施以前，還必須制定項目開發過程的監控策略，以確保開發項目工期、成本、質量和利潤目標的實現。這里要做的主要工作包括：(1)安排有關現場辦公會、項目協調會的會議計劃；(2)編制項目開發進度表，預估現金流；(3)對所有工程圖紙是否準備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內完成。
以上各項工作內容落實之后，就可以進入建設階段。
[例題] 下列（ ）屬于前期工作階段。
A．對市場狀況進行進一步分析、初步確定目標市場
B．征地、拆遷、安置、補償
C．根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較
D．規劃設計與建設方案的制定
答案：ABD
(三)建設階段
建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，即開發項目建筑工程的施工過程。項目建設階段一開始，就意味著在選定的開發地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發建設一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處理就不像前面兩個階段那樣具有彈性。尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動的機會了。
(四)租售階段
當項目建設完畢后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續外，往往要看預計的開發成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是：在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。
對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據市場狀況、開發商對回收資金的迫切程度和開發項目的類型來選擇。對于居住物業，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫字樓、酒店、商業用房和工業廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常常處于開發過程的最后階段，但租售戰略是可行性研究的一個重要組成部分。且市場營銷人員一開始就作為開發隊伍當中的一部分來進行工作，不管營銷人員是開發商自的職員還是在社會上聘請的物業代理。
如果建成的物業用于出租，開發商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。因為這將涉及財務安排上的問題，開發商必須按有關貸款合約在租售階段全部還清項目貸款。如果開發商將建成的物業用于長期出租，則其角色轉變為物業所有者或投資者，在這種情況下，開發商要進行有效的物業管理，以保持物業對租客的吸引力、延長其經濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業保值、增值的目的。出租物業作為開發商的固定資產，往往還要與其另外的投資或資產相聯系、以便其價值或效用得到更充分的發揮。
應該進一步指出的是，上述開發過程主要程序中的每一階段都對其后續階段產生重要的影響。例如，準備工作中的方案設計與建筑設計，既是投資機會選擇與決策分析階段影響的結果，對建設過程中的施工難易、成本高低有影響，更對租售階段使用者對建筑物功能的滿足程度、物業日常維修管理費用的高低、物業經濟壽命的長短等有舉足輕重的影響。所以，開發商在整個開發過程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧后”，這是開發商成功與否的關鍵所在。
第二節 土地使用權的獲取
一、概述
沒有土地，任何開發計劃或開發項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。一般來說，政府機構的開發活動主要集中在對土地的開發或為房地產開發提供必要的土地。開發企業的活動則主要是獲取土地使用權并在其上進行開發建設活動。為了很好地研究房地產開發的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地的活動，然后再來分析開發商獲取土地使用權的方式。但這并不是說所有的或大部分開發項目都要遵循這樣一個順序，因為開發商除了可以通過土地出讓這個國家壟斷的一級市場獲取國有土地使用權外，還可以在房地產市場上通過轉讓，或與當前的土地使用者或擁有者合作的方式獲取可供開發的土地。
二、開發商獲取土地使用權的方式
目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。根據開發項目的特點，開發商既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權。
(一)有關概念的介紹
在講述開發商獲取土地使用權的幾種方式之前，我們先來介紹幾個常用的概念。
1．土地使用權出讓。指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有限期的基礎上的，該土地使用權可以在法律規定的范圍內轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護。
2．土地使用權轉讓。指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。
3．土地使用年限。指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年期。按國家有關法律規定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
4．土地使用權出讓金。土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。
5．毛地價。政府在出讓未經拆遷安置補償的舊城區土地(俗稱“毛地”)、或未進行征地補償的新區土地(俗稱“生地”)時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權出讓金和城市建設配套費。
6．熟地價。當政府出讓已經具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設條件的土地(俗稱“熟地”)時所收取的金額，或土地使用權人將已經具備建設條件的熟地轉讓時所收取的金額。熟地價包括土地使用權出讓金、城市建設配套費和土地開發費。
7．土地使用費。土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用。
[判斷題] 土地使用權轉讓是指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移的行為，包括出售、交換、贈與等。
答案：對
(二)獲取土地使用權的方式
總的來說，開發商可以通過行政劃撥和市場機制兩種途徑獲取土地使用權。在運用市場機制配置土地時，又有協議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權。
三、舊城區房地產開發的特點
經濟的發展，人口的增長，使城市建設速度越來越快。在舊城區，多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區交通擁擠，市政公用設施落后，生活很不方便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環境，適應城市經濟的發展，舊城區的開發改建迫在眉睫。雖然城市四周的新城區也在不斷建設，但城市建設用地是有限的，城市地價在不斷上漲；同時，新城一般遠離市區，交通不便，配套設施建設費用高，這些因素使得舊城區的開發改造越來越受到重視。
(一)舊城區的開發前景
開發項目所處的位置對其本身的價值具有極其重大的影響，不同的位置決定著不同的開發類型，也決定項目將來的出售或出租收益水平。
舊城區往往地處城市中心，歷來是商業、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影啊；特別是那些具有民族傳統色彩的地方。這些地區人口密集，人流量大，外來人員多來此購物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。由于所處區位優越，這些地方適合作為商業、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發項目用地。這些項目建成后出售或出租的價格水平較高，能夠給投資經營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發商，不斷上漲的地價正顯示著這一點。
但舊城區的再開發面臨著來自新區開發的越來越多的挑戰。舊城區土地開發費用高昂、環境污染嚴重、流動人口日益增加，而城市郊區道路等基礎設施和配套設施日趨完善，生活水平提高后的城市中高收入家庭呈現出明顯的居住郊區化趨勢，使得開發商在舊城區建設居民住宅的難度越來越大。在北京、上海等特大城市，由于居民在舊城區愿意支付的住房價格越來越低，導致城市中心區住宅價格明顯下滑。當然，國外大城市隨著環境治理和城市設施改善，在經過居住郊區化之后，又開始了反郊區化即居民開始出現從郊區向城市中心區回流的趨勢。開發商在選擇舊城區開發建設居住類項目時，應該把握中國城市發展的階段特性和世界城市發展的潮流。
(二)舊城區狀況與開發條件
舊城區的開發前景是令人興奮的，但舊城區的現狀與開發條件卻是開發商應予以認真考慮的因素。舊城區人口密集，建筑密度高。如上海市，建筑密度高達70％～80％，有的地區甚至達到90％。這就給開發前期的拆遷、安置帶來很大的困難。開發商不僅要承擔為數不少的安置補助費，而且必須和當地政府一起負責落實安置用房，保障拆遷戶的生活、工作不受太大的影響。舊城區的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價值。但是必須進行補償，這對開發商而言是一筆不少的費用。除此之外。開發商在工程開工之前還必須拆除這些舊房，并清理運走，還會發生一筆拆除清理費用。
舊城區由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而難以滿足開發新建的需要。根據國家關于舊區改造“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，在舊城區進行開發建設時，開發商須按照城市發展規劃，對原道路進行拓寬或翻修，對市政管線進行增容或重新埋設，建設一些學校等公共配套設施。這些項目的費用最終均會分攤到房地產開發成本中。
每一城市的發展均有一個總體規劃，這是開發商必須遵從的條件。在舊城區，這種規劃條件顯得更為苛刻。規劃部門考慮到城區開發應和周圍地區的環境協調一致，或者為了保持傳統建筑風格等原因，制定了建筑高度、容積率、土地用途以及功能分區等限制條件。有的地方甚至規定了建筑物的體形、立面形式和色彩。開發商只能在這些條件下進行項目的規劃設計。尤其是規劃文件中的建筑物高度和容積率限制，往往決定了項目是否可行。
限制了建筑物高度后，層數也就基本確定了，因為建筑物層高的彈性不大。限制容積率則意味著用地面積一定時，就確定了項目的規劃允許建筑面積。一般情況下，由于舊城區土地費用較高，開發商希望能夠在有限的用地面積內，盡量多建建筑面積，以降低單位建筑面積所分攤的土地費用即樓面地價。
[例題] 舊城區房地產開發，開發商應承擔（ ）。
A． 安置補助費 B．拆除清理費 C．耕地開發基金 D．公共配套設施費
答案：ABD
[例題] 舊區房地產開發的特點有( )。
A． 人口密集，建筑密度高 B．拆遷安置困難，補償費用高
C． 周圍環境制約少 D．規劃設計條件限制少
答案：AB
四、新區房地產開發的特點
城市的發展往往呈放射狀向四周擴展，新建小區在城市外圍不斷建成。隨著交通條件的改善和居民生活水平的提高，這種環境優美的新建小區越來越顯出其優越性。
(一)新城區的開發前景
新城區一般處于城市的外圍，和舊城區相比，其在城市中所處的位置并不優越。新城區往往不適于開發商業中心、寫字樓、餐飲及娛樂用房。但是，正因為新城區位置遠離鬧市區，環境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級住宅和公寓。在此基礎上，開發商還可以在新建小區內建設配套商業物業。由于新城區內高級住宅的入住者多為中高收入階層，其消費層次和消費水平均比普通居民高，因而這種新建小區內的商業物業也具有很好的發展潛力，通�？梢暂^高的價格水平出售或出租�？傊鲁菂^開發也具有其特有的優勢。
(二)新城區狀況與開發條件
新城區征用的土地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等。這里居住人口少，一般為當地農民。地上物只是樹木、農作物、水井、機井和少數民房等。與舊城區開發相比，新城區的拆遷安置比較容易，拆遷安置補償費要比舊城區低。新城區開發受周圍環境制約少，城市規劃條件限制也少。允許建筑高度和容積率限制均不像舊城區那么嚴格。這樣，開發商對新城區進行開發時，在一定的用地面積內可獲得更多的建筑面積，如前面所述，這正是開發商所期望的。另外，對于新城區開發，升發商可以按照顧客的要求進行設計，以獲得較好的使用功能和外境景觀。這對于高級住宅區尤為重要。
但是新城區開發也存在不利條件。隨著政府和全社會對耕地問題的重視，政府對征用耕地進行開發建設的控制措施越來越嚴格，使得開發商獲得政府的征地審批非常困難，征用農地所必須支付的費用也不斷提高。新城區開發用地是不具備開發建設條件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤氣、電力、電訊、供熱等配套市政管線，這些配套設施均需開發商自己建設，部分設施在建設項目開工前就需完成，以滿足項目施工的需要。
新城區沒有現成的道路系統，規劃條件中對新城區的道路要求高，道路寬度大，建設費用需由開發商承擔；新城區內還要求有足夠的綠地面積，與舊城區相比，新城區綠地面積所占比例更高，開發商需為此支付較高的綠化費用。上述道路和綠化用地均作為開發商的市政代征地而由開發商承擔土地開發費用。
[例題] 新區房地產開發的特點有( )。
A．拆遷安置容易、費用低 B．規劃條件苛刻
C．市政配套設施缺乏、投資大 D．環境幽靜舒適、空氣清新潔凈
答案：ACD
[例題] 新區開發房地產具有的不利條件有( )。
A． 增加安置補助費開支 B．獲得土地非常困難 C．規劃設計條件苛刻
D.配套市政設施缺乏 E．市政代征地數量多
答案：BDE
五、土地一級開發及其模式
土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或農村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”“或七通一平”建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級開發的模式，對房地產投資者獲取土地使用權的途徑和價格有重大影響。
1．以政府為主的模式
組建“政府土地發展公司”，該公司具有政府背景和政府授予的特殊職能，為非盈利性公營事業機構。公司主要由政府各相關部門抽調主要領導和管理人員組成公司的核心，由政府提供土地開發啟動資金和融資擔保(可發行土地開發債券)，統一征地、統一開發。具體做法有以下三種：
(1)將開發的熟地以成本(含管理費用)價交土地管理部門，再由土地管理部門組織以招標、拍賣或協議方式出讓。其優點是政府容易控制土地價格，有利于實現政府通過地價調控房地產市場的目標。
(2)由政府或人大授權，在開發區管委會領導下，代行政府職能，將開發成的熟地直接出讓。這種模式較適合高新技術開發區或工業園區的土地開發。
(3)城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權，政府通過其所屬的土地發展公司負責在合同規定的期限內，將已出讓的待開發土地開發為熟地，交投資者使用。投資者在土地開發過程中分期繳納地價款。政府收取地價的一定比例，專項用于改善園區范圍內的大市政條件；余款由政府土地發展公司統籌使用，主要用于支付土地開發的成本。
2．以民間為主，政府輔助支持的模式
組建土地發展股份有限責任公司，該公司的啟動資金由各級政府投資、開發區域所在單位投資、發行土地債券吸收社會投資等方式籌集。政府可將一定范圍內的待開發土地一次出讓給該公司，將土地出讓金作為政府投資，在該公司中持有股份。該公司將待開發土地開發成熟地后，再向其他投資者轉讓，獲取土地開發收益。此模式下土地開發者出于利益的驅使，可能會盡量抬高土地轉讓價格，使政府不易控制地價。
3．土地一級開發的操作程序
進行土地一級開發常用的操作程序是：(1)做出開發區域的近期、中期和長期發展計劃；(2)對開發區域范圍內的土地利用狀況進行詳細調查，掌握可開發土地資源現狀的數量、質量和分布；(3)制定開發區域發展的控制性規劃和詳細規劃；(4)按確定的優先順序選擇啟動開發地塊或區域；(5)由土地管理部門協助辦理土地出讓(或劃撥)手續；(6)制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準；(7)進行現場土地開發工作，達到相應的建設條件；(8)核算土地開發成本、厘定土地價格，進行熟地轉讓(或出讓)。
第三節 城市規劃對房地產開發的影響
一、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管理
(一)土地使用權出讓過程中的規劃管理
出讓城市國有土地使用權之前應當制定控制性詳細規劃。出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。規劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數量、主要出入口、綠地率、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發期限及其他要求。附圖應當包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。
《規劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經城市規劃行政主管部門批準。土地使用權受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時，必須持有附具城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。
(二)房地產開發過程中的規劃管理
房地產開發過程中的規劃管理主要體現在：開發項目的選址定點審批，核發《建設用地規劃許可證》及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發《建筑工程規劃許可證》等方面。
1．開發項目選址、定點審批階段。開發商首先須持計委批準立項文件、開發建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關材料向城市規劃管理部門提出開發項目選址、定點申請，由城市規劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發征詢意見表。開發商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經城市土地管理部門蓋章的征地協議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規劃管理部門審核后，由城市規劃管理部門下發《選址規劃意見通知書》。
2．申請建設用地規劃許可證階段。開發商持城市計劃部門批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1／2000或1／500的地形圖、《選址規劃意見通知書》、要求取得的有關協議與函件及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出申請。經城市規劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》。《建設用地規劃許可證》主要規定了用地性質、位置和界限。
3．規劃設計條件審批階段。開發商需持城市計劃管理部門批準的計劃任務、開發商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1／500，居住區1／2000，其中一份畫出用地范圍)和設計單位提供的控制性規劃方案及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出申請，經城市規劃管理部門審核后，下達《規劃設計條件通知書》及用地紅線圖�！兑巹澰O計條件通知書》主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數等。
4．設計方案審批階段。開發商應首先委托有規劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑1／500、居住區l／2000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1／100或1／200)、方案說明書及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規劃管理部門接此申請后協同其他有關單位，審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，開發商根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規劃管理部門簽發《規劃設計方案審批通知書》。
5．建設工程規劃許可證階段。開發商需持由城市建設主管部門下發的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關協議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協議)，向城市規劃管理部門提出申請，城市規劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發《建設工程規劃許可證》。
6．竣工驗收階段。開發項目竣工后，城市規劃管理部門將參與項目的竣工驗收工作，以檢查項目開發建設過程中有關規劃要求設施是否得到遵守，配套建設的基礎設施和公共服務設施是否已同期建設完畢。
[判斷題] 《建設用地規劃許可證》的頒發在《規劃設計條件通知書》之前，并且規定了征地面積、總建筑面積、用地性質、位置和界限等方面的內容。
答案：錯
二、開發項目規劃設計方案中的主要技術經濟指標
(一)居住區開發項目技術經濟指標
為了評價居住區規劃方案的經濟性和合理性，經常采用以下一些技術經濟指標作為衡量的標準：
1．居住區總用地：指居住區范圍內的總用地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。
2．居民每人占地：是居住區內人均用地指標，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。
3．居住區總建筑面積：指居住區范圍內的總建筑面積，包括居住建筑面積和公共建筑面積。
4．總戶數、總人口、平均每戶人口：指居住區內可容納的總戶數、總人口及總人口與總戶數之比。
5．平均每戶居住建筑面積：指居住區內居住建筑面積與總戶數之比。
6．居住建筑密度：指居住建筑對居住用地的覆蓋率，即：居住建筑密度＝居住建筑基底面積／居住建筑用地面積。
7．容積率(居住建筑面積密度)：容積率＝居住建筑面積／居住建筑用地面積。
8．人口毛密度：指居住區內可居住的總人口與總用地面積之比。
9．人口凈密度：指居住總人口與居住建筑用地面積之比。
10．平均層數：指居住建筑面積與居住建筑基底總面積之比。
11．高層比例：一般七層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。
12．住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。
13．居住區平均造價：指居住區總造價與居住區總建筑面積之比。
14．建設周期：指自工程開工至全部工程完工之間的持續時間。
[例題] 某開發商獲地150畝，規劃建設用地面積80000m2，居住建筑用地72000m2，容積率
2．0，則開發商最多可獲居住建筑面積( )。
A．144000m2 B．160000m2 C．200000m2 D．72000m2
答案：A
解析：容積率（居住建筑面積密度）=居住建筑面積/居住建筑用地面積，因此，居住建筑面積=2×72000=144000m2
[例題] 某宗地居住建筑用地面積1200m2，其上建有一幢6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為900m2，該宗地的居住建筑密度為[ ]。
A．0.75 B．3.75 C．4.5 D．45000m2/ha
答案：A
解析：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積=900/1200=0.75
(二)非居住區開發項目技術經濟指標
非居住區開發項目指酒店、寫字樓、商業零售中心、公寓、小型住宅區等開發項目，為評價其規劃設計方案的經濟性和合理性，經常采用以下技術經濟指標作為衡量的標準：
1．建筑容積率：項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物計算在內，但注明不計算面積的附屬建筑物除外。
2．總建筑面積：指開發項目各棟、各層建筑面積的總和。
3．地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。
4．建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑物的基底面積之和與規劃建設用地面積之比。
5．規劃建設用地面積：指項目用地規劃紅線范圍內的土地面積。
6．建筑高度：指城市規劃建設管理部門規定的建筑物檐口高度上限。
7．綠地率：規劃建設用地范圍內的綠地面租與規劃建設用地面積之比。
8．停車位個數：指在規劃用地范圍內設置的地面和地下停車位的個數。
9．有效面積系數：指建筑物內可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。
第四節 政府對房地產市場的干預
政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規則和監督規則的執行，是政府對房地產市場實施有效管理的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，應該是實施有效的宏觀調控和按市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的運作納入法制的軌道。
一、政府制定干預房地產市場政策的原則
政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續、系統、協調、前瞻性和引導性。政府干預房地產市場的政策也不例外。但由于房地產特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對干預其發展的政策也具有相應的特殊原則。
(一)目標的確定性
政府干預房地產市場的政策必須有明確的目標。政策的預評價首先要考察這些目標的必要性和可行性；政策的后評價則要分析這些目標的實現程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：
1．使存量房地產資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產存量來滿足當前的生產生活需要。政府通常更關注新建商品房的入住情況，而忽視存量房地產的空置問題，或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產資源發揮最大的效用。
2．保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。以住宅市場為例：長期的住房政策必須有改善住房質量的目標，必須對每個家庭的居住偏好(在住宅產權、類型、位置)加以考慮，政府應允許超過需要數量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的“蓄水池”，可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。
3、引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當前不同類型物業的短缺情況、就業機會和物業需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規劃的要求，以避免或減少新建項目空置。
4．滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關的政策，從建設、分配和使用等方面做出特殊的安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經濟即知識經濟時代的到來，發展高新技術，就成為提高中國綜合國力的重要手段，因此對于高新技術產業發展所需要的土地，就需采取特殊的優惠政策。
(二)政策的連續性與協調性
政策的連續性與協調性，首光要求體現新舊政策的銜接。新的干預市場的政策必須建立在總結歷史經驗教訓的基礎上，而不是一味地全盤否定或“新瓶子裝舊酒”地沿襲舊政策；同時，還要緊緊圍繞政策的終極目標，系統而全面地制定分階段的措施。
其次，還要體現與相關政策的銜接配套。處在改革發展中的中國經濟，有許多政策問題紛繁復雜。例如，土地使用制度改革政策，就牽涉到企業制度的調整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說，住房制度的變革牽一發而動全身。
最后，還應體現多元性與系統性的統一。目前，我國正處于建立社會主義市場經濟的初級階段，社會成員的階層差異日益突現。從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應的政策具備多元化的特征。同時，房地產市場作為一個有機的整體，要求政府政策必須完整統一，以利于房地產市場的協調發展。
(三)政策的針對性和導向性
政府除了制定宏觀的調控政策外，還必須針對不同類型物業的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為取向。
(四)政策的公平性和效率
公平和效率及其相互協調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩定；又要通過資源的優化配置來推動社會的進步和發展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確�；镜墓�，要犧牲一定的效率；有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。
二、房地產市場的宏觀調控
對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩定發展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。
(一)土地供應計劃的調控
無論是宏觀經濟的計劃指導，還是市場運行過程中的調控，土地供應計劃的作用都十分大。土地作為重要的生產要素，同資金計劃、勞動力計劃一樣，是宏觀計劃指導的重要內容，而土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效尤為直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府供應土地的數量和質量無疑可以直接控制房地產開發的規模和結構。從市場運行角度來看，供求關系是決定市場狀況的根本原因，我國土地由政府壟斷出讓，這就使得土地供應計劃對房地產市場具有更為直接、明顯的調節功能。
市場化的管理機制并不意味著沒有計劃指導，科學的計劃指導更有利于市場的發展。政府作為國有土地所有者，對土地一級市場實行壟斷經營，通過制定和調整年度土地開發供應計劃來調控整個房地產市場的發展。這既是行政手段，又符合經濟規律中的供求關系。房地產開發商對土地的需求往往有一定的盲目性，在產業政策和市場需求等方面需要政府來引導。房地產市場發展需要建立一個有序的競爭和產業導向，而年度土地開發供應計劃正是體現了這一管理意圖。
科學的土地供應計劃應與總體規劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開的，因為透明的土地供應信息，是避免盲目競爭的重要條件。一個城市的土地開發和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規劃管理部門按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。計劃的內容包括：年度土地開發的面積、地點，修建的市政工程及所需經費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需的建造費用，預計的地價款收入。
實施土地供應計劃宏觀調控的必要條件，是政應擁有足夠的土地儲備。隨著我國城市化進程的加速和經濟的快速發展，城市土地使用過程中雖然要盡量控制耕地的減少，但同時存在著如何使農村土地高效率地轉化為城市用地的問題。大范圍征地是按城市規劃開發土地的前提，而且大范圍成片開發能取得規模經濟效益。在上海浦東新區和深圳、珠海、海南等地，由政府統一將規劃區土地一次預征完畢，征地費先付一小部分，余款待使用時再付清。這樣做的結果，使城市開發建設用地有了足夠的儲備。另外，一些大城市也可以結合舊城區改造，來增辟土地儲備。盡量減少用地單位的土地存量，也是增強土地供應計劃調節有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政劃撥、占而未用的土地，不但違反土地管理法的規定，造成土地資源浪費，而且還可能干擾房地產市場的運行，政府土地規劃主管部門應逐步按城市規劃和法律規定，收回劃撥超過兩年而未使用的土地。
(二)城市規劃的指導
城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。原有的城市規劃帶有傳統計劃經濟的色彩，市場經濟體系建立后，其科學性、適用性都面臨著嚴峻的挑戰。我國部分城市如深圳特區已開始進行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發展策略、次區域發展綱要、法定圖則、發展大綱圖和詳細藍圖等五個層次，高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。
實際上，社會經濟發展計劃、城市規劃、土地供應計劃都對土地合理配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規劃的過程。面對日益發育的市場環境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。
(三)地價的杠桿作用
房地產價格是政府調控市場的主要對象，因為房地產價格不但直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產市場進行調控。
地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內，建造成本及與之相關的專業費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。
(四)稅收的功能
房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。
(五)租金的控制
租賃市場是房地產市場的一個重要組成部分，租金作為房地產的租賃價格同樣是政府調控房地產市場的主要對象之一，合理的租金水平應與整體經濟發展水平相適應。在運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。與交易價格一樣，租金也包含土地因素的影響。畸高的租金和租金回報率，往往意味著調控手段的無力和級差地租的流失，不利于房地產市場和整體經濟的運行。
(六)金融杠桿的作用
房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。自2002年2月21日開始，居民一年期儲蓄存款利率進一步下調到1．98％，再加上20％的利息稅和個人住房抵押貸款利率同時下調，導致居民個人住房消費大幅度增加；房地產開發建設貸款利率的下調，使房地產開發尤其是住宅建設投資有了顯著的增長。這些金融稅收政策，明顯地達到了啟動個人住房消費、擴大住宅建設投資規模、帶動國民經濟增長的效果。因此，發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式等金融措施調節房地產市場，實際上是政府調控房地產市場的一個重要手段。
(七)住房政策的影響
居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經濟問題，而且是社會問題。各國的經驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結合，才是解決這一問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通；經濟適用房是面向中低收人家庭的準商品住宅，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營、是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。
三、房地產市場行為的規范
(一)資質審查
為保證競爭的規范和政府管理的有效性，建立完善的資質審查制度，確定進入市場的資格是必要的。建立資質審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監督。其次是標準化，即明確、具體地規定進入某類市場必須具備的最低資格標準。各城市對受讓土地使用權的資格、房地產經營和購買的資格都作了明確的規定。當然，由于市場及其主體是變化的，所以審查制度一般也是動態的。
(二)產權登記
由于房地產不可能真正地拿到市場上去交易，所以房地產交易實際上是一種權益的交易，權益讓渡是房地產市場活動的核心內容之一。房地產產權登記不僅要發揮保障投資者(業主)權益的基本功能，還要發揮方便流通、維護交易秩序、代征稅費以及對房地產市場動態跟蹤管理的功能。產權登記不僅是房地產市場管理的基礎和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產法規都可以在產權登記管理過程中具體實施。
(三)建立房地產價格評估制度
價格的確定是房地產市場交易的另一核心內容。由于房地產價值量大，差異性也大，使房地產估價成為專業服務行業，并對房地產市場的正常運作有著非常重要的影響，因為房地產市場交易和政府管理都需要房地產估價服務的支持。
房地產估價機構，在向社會提供系統的房地產價格信息、房地產開發成本和預測房地產價格發展的趨勢方面，發揮了非常主要的作用。為政府引導市場發展，進行有關決策提供了可靠的依據；為房地產市場上的投資者進行有效的投資決策、進行公平的房地產交易，起到了積極的推動作用。房地產估價在政府土地出讓、拆遷安置補償，房地產買賣、租賃、抵押、保險、征稅，房地產產權轉讓、投資入股，公司上市、兼并、收購，房地產訴訟、糾紛調解、仲裁等方面，為社會提供了廣泛的專業服務。
(四)交易程序的規范化
用法律形式規范主要的房地產交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預售、買賣、抵押、租賃以及產權登記等都規定有固定的辦事程序。例如，商品房預售必須向城市房地產市場管理部門申請，申請時必須提交國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證、預售計劃和工程建設計劃、預售款的監管方案、經銀行或注冊會計師審核的除地價款外投入的建設資金已達25%的驗資證明等文件。預售合同須經公證，必須辦理預購登記，以防止房地產預售中的違法現象。
[例題] 房地產交易實質上是( )的交易。
A．房地產權益 B．房地產實物 C．土地使用權 D．房地產產權憑證
答案：A
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