住宅價值影響因素
總結為四大因素：
一、區域因素
主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。
1、地段也就是小區所在的地理位置。地段的好壞決定了房產的售價，同時也是物業保值、升值的一個重要因素。
2、交通條件主要是指區域內道路通達情況、公交線路數量、到達車站所需時間、周邊是否有地（城）鐵經過、是否緊臨主干道等，交通條件是否便利對房屋價格有很大的影響；
3、小區環境主要是指小區內的綠化情況、物業管理情況、停車情況及相應的公共活動場所配套情況等。小區環境的好壞，直接影響著人們的居住品質。目前有許多小區幾乎沒有綠化，缺乏物業管理，顯得較臟、較亂，這樣的環境就會降低房屋價值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區，則有助于房屋價格的提升；物業服務的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業管理不僅會影響到自己的日常生活，還可以引發大量的糾紛。
4、配套設施是指小區周邊的超市、銀行、學校、醫院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設施，將會提高該區域的房屋價格；
5、未來發展前景主要是指房屋所在的區域是否臨近規劃中的商圈或交通要道，有良好的未來發展前景將對房屋的增值、保值有重大的影響；
6、環境污染主要是指房屋緊臨鐵路、工廠及污水河等，由此帶來的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價值。
二、房屋自身因素
主要包括房屋成新率、產權狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、物業權屬、樓層、朝向及戶型格局。
1、房屋成新率主要根據房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當然還得結合該房屋的實際維護狀況。一般說來，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。
2、產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優惠價住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優惠價住宅價格最低。
3、樓層對房屋價格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅通常是樓層越高（頂層除外），價格也越高； 如果通風光照不受樓層影響，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1／3以上、2／3以下為較好層次。
4、采光、朝向對房屋的價格也有較大的影響， 良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境。以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差；受采光面大小、朝向以及是否直接采光的影響，采光質量不同。采光面指用于采光的客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。
5、戶型設計主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛生間的大小及可利用情況。許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個過廳，這樣的廳可利用程度就很差；理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、健身房、書房、廚房、衛生間、臥室，貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。
6、房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為0，因此那些認為裝修花了大錢，理應賣個好價的想法是不合實際的。現實中有毛坯房價格高于裝修房，多出現在高檔社區。
7、此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、景觀等對房屋價格都有一定的影響。
三、市場因素
主要包括經濟狀況、房地產市場行情及市場供求狀況等。
市場供求狀況對房屋的價格影響最大，當某一區域房屋供不應求時，房屋價格就上漲反之，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現下降。當經濟狀況走好、房地產市場行情看漲時，房屋價格也會上漲。反之，房屋價格則會出現下降。（整體規劃及市場行情）
四、消費者心理因素
主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態等。
如果不是受經濟制約或價格上有較大的優勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時，對二手房的價格認同就有一個不可逾越的心理障礙。購房者的偏好及交易心態對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。
