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商鋪收益決定商鋪價格，影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素總結大約有12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。

　　1、商情因子：指商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態及所吸引的主要客戶群的規模及覆蓋范圍等。
　　2、客流量：客流量對于商鋪的價值至關重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區的“宏觀”商業狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。

　　3、“可視性”因子：商鋪的“可視性”指經過建筑師創造性的設計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。

　　4、樓層：商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。

　　5、交通條件：交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。

6、停車條件：具體講就是轎車停車場。

7、規劃設計的科學性：規劃設計必須體現市場功能的需要。通常，開發商需要從市場的角度對項目規劃設計進行調整。

　　8、硬件條件：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。

　　9、經營商品的類型：經營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。經營不同的商品，其利潤空間顯著不同。

　　10、隸屬項目的運營特點：商鋪如隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。

　　11、商鋪初始售價：商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。

12、周邊房地產發展趨勢：商鋪價值提升是一個動態的過程，商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。