報(bào)告要點(diǎn)：
宏觀經(jīng)濟(jì)：2018年5月份，CPI環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.8%。
土地市場：2018年5月份鄭州市成交土地面積74.67萬平方米，環(huán)比下降14.11%。1-5月份成交土地面積541.03萬平方米，同比上漲2.00%。
住宅市場：2018年5月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降2.25%，同比上漲49.05%；1-5月份同比上漲67.38%。2018年5月份存量住宅成交面積環(huán)比下降14.32%，同比下降20.62%；1-5月份成交面積同比下降21.20%
新建商業(yè)辦公市場：2018年5月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降26.63%，同比下降0.19%；2018年5月份新建辦公用房成交面積環(huán)比下降6.32%，同比上漲50.96%。
數(shù)據(jù)來源：
成交土地信息：根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價(jià)：根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測的鄭州市8個(gè)區(qū)域，共計(jì)2341個(gè)存量住宅小區(qū)均價(jià)，采用定基定權(quán)重的方式計(jì)算得出，以保證各期價(jià)格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息：根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)提供全新方式的在線評估數(shù)據(jù)支持。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1、2018年5月份，CPI環(huán)比繼續(xù)下降，同比漲幅與上月相同；PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比漲幅擴(kuò)大。
國家統(tǒng)計(jì)局：2018年5月份全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.8%；工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.1%。
2、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
國家統(tǒng)計(jì)局： 2018年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1-4月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29037億元，增長14.2%，增速與1-4月份持平。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。
3、全國商品房銷售和待售情況
國家統(tǒng)計(jì)局：1-5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積下降3.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.8%。商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長12.8%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長6.5%。
總的來看，5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。
二、市場動態(tài)
1、未來鄭州中心城區(qū)北至黃河
5月9日（大河報(bào)） 鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對《鄭州市中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)》進(jìn)行批后公示。規(guī)劃后的中心體系總共圍合面積為66平方千米，與國際同等人口規(guī)模城市的中心體系圍合面積接近，符合總體規(guī)劃的600萬人口規(guī)模需求。
未來中心城區(qū)范圍北至黃河，將構(gòu)建軸線走廊、綠色開放空間
根據(jù)規(guī)劃，該范圍北至黃河、南至繞城高速公路、東至京港澳高速、西至繞城高速公路，范圍已超過了現(xiàn)有的四環(huán)線。
形成“二七”“鄭東”兩個(gè)主中心，將構(gòu)建兩條交通輸配廊道
未來的鄭州中心城區(qū)，將以十六個(gè)字為發(fā)展理念。“一脈貫通”，指的是東西向城市主軸。“雙心凝核”，分別是二七廣場主中心和鄭東新區(qū)主中心。“三軸為樞”，則分別是西部歷史文化軸線、中部商貿(mào)文化軸線和東部商務(wù)文化軸線。“四環(huán)聚城”，指的是商城歷史文化環(huán)、城市公共聚集環(huán)、城市核心快速環(huán)和城市外圍公路環(huán)。
而鄭州將來的骨架總體結(jié)構(gòu)，將通過公共中心體系、骨架軸線體系、空間標(biāo)志體系的疊加嵌合，形成“兩心、四軸、二十五節(jié)點(diǎn)”的整體結(jié)構(gòu)。
“兩心”指的是以“二七主中心”“鄭東主中心”作為鄭州兩大強(qiáng)有力的公共主中心，前者以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主，后者以商務(wù)辦公為主，服務(wù)輻射整個(gè)中心市區(qū)及周邊區(qū)域。
“四軸”指的是以“鄭上路-建設(shè)西路-金水路”和“隴海路”兩條橫向的交通輸配廊道作為骨架形成橫向延展的復(fù)合發(fā)展主軸，串聯(lián)各個(gè)功能中心，并向南北輻射出若干條副軸，強(qiáng)有力地統(tǒng)領(lǐng)著城市的空間結(jié)構(gòu)。
“二十五節(jié)點(diǎn)”則指的是在城市的重要門戶節(jié)點(diǎn)地區(qū)以及核心節(jié)點(diǎn)地區(qū)建立明確的空間標(biāo)志，包括11個(gè)門戶標(biāo)志、14個(gè)核心標(biāo)志，以及3個(gè)城市景觀眺望高視點(diǎn)。
縱橫交織快速疏解交通流
記者從鄭州市規(guī)劃局了解到，通過前期對整個(gè)鄭州中心體系的量化研究以及對周邊地區(qū)的整合思考，它們對未來鄭州主城中心體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，其結(jié)構(gòu)可總結(jié)為“二主、五副、三環(huán)、兩縱、兩橫、四特、八區(qū)”。
根據(jù)此次公示的規(guī)劃，二主、三環(huán)指的是以二七廣場主中心和鄭東新區(qū)主中心為城市綜合服務(wù)核心，以地鐵五號線、三環(huán)路以及四環(huán)路作為內(nèi)化輸配環(huán)。
兩縱、兩橫指的是以機(jī)場路-中州大道、京沙快速通道為南北向快速輸配軸線，以金水路、隴海路為東西向交通輸配橫軸。
據(jù)了解，此類型道路不僅具有強(qiáng)大的疏解交通流的能力，同時(shí)也是城市良好的交通景觀軸線和帶狀城市公共空間和綠化空間，有的甚至可以體現(xiàn)出整個(gè)城市的形象和風(fēng)貌。
打造四個(gè)特殊職能中心和五個(gè)副中心
二七主中心和鄭東主中心，將形成東西呼應(yīng)之勢，兩者也將通過地鐵等線路實(shí)現(xiàn)快速連通。除此之外，鄭州將打造若干城市副中心。
記者了解到，鄭州將規(guī)劃打造四個(gè)市區(qū)特殊職能中心，分別是惠濟(jì)特殊功能區(qū)、大學(xué)城教育特殊功能區(qū)、市級市民文化特殊功能區(qū)、省級市民文化特殊功能區(qū)，圍繞二七廣場中心區(qū)以及鄭東新區(qū)中心區(qū)錯(cuò)位發(fā)展和相互補(bǔ)充。
值得注意的是，鄭州還將依托三環(huán)輸配環(huán)和地鐵五號線發(fā)展龍湖副中心、東站副中心、花園路副中心、福塔副中心、碧沙崗副中心。同時(shí)，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對區(qū)一級的節(jié)點(diǎn)空間進(jìn)行一定程度的設(shè)想。
2、個(gè)人房貸利率連漲16個(gè)月 鄭州全國最高
5月16日（大河報(bào)） 5月14日，中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2018房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2018年中國房地產(chǎn)調(diào)控將在以“穩(wěn)”為主的背景下，堅(jiān)持削弱金融杠桿的衍生能力。房貸利率連漲16個(gè)月，首套房利率最低為上海的5.13%，最高為鄭州的5.96%。個(gè)人住房貸款在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續(xù)上行。
房貸利率連漲16個(gè)月
據(jù)融360最新數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.135倍，環(huán)比上升0.91%，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。
4月，融360重點(diǎn)監(jiān)測的全國35個(gè)城市533家銀行中，有76家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比14.26%，有26家銀行分（支）行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。具體來看，工行、農(nóng)行、中行、建行首套房貸款平均利率已達(dá)基準(zhǔn)利率上浮12%水平。其中，首套房利率最低為上海的5.13%，最高為鄭州的5.96%。
中國農(nóng)業(yè)銀行總行個(gè)人信貸部高級專員林東表示，從2017年1月份至今，全國首套房平均利率已連續(xù)16個(gè)月上漲，在“房住不炒”的基調(diào)下，2018年部分區(qū)域住房信貸政策仍將收緊，貸款利率仍有上升空間。從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，并將繼續(xù)執(zhí)行住房金融宏觀審慎政策，個(gè)人住房貸款增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一監(jiān)管，房貸資金供給將受影響。
3、北越黃河“鄭融城”又有新思路
5月23日（大河報(bào)） 關(guān)于鄭州繼開封后的下一融城方向又有新的思路：河南省民政廳（下簡稱省民政廳）就省政協(xié)委員張朝祥所提，“將溫縣、武陟、原陽、平原新區(qū)劃入鄭州管理，發(fā)揮鄭州中心城市功能”的政協(xié)提案開展座談。
“三縣一區(qū)”劃歸鄭州，“融城”構(gòu)想又有新思路
5月22日下午3時(shí)，一場由省民政廳組織，成員包括鄭州、開封、焦作、新鄉(xiāng)四市相關(guān)負(fù)責(zé)人參與，事關(guān)四城未來發(fā)展的座談在會議室內(nèi)開展。
大家討論的內(nèi)容很明確，既是一個(gè)構(gòu)想，也是一份政協(xié)提案：“將溫縣、武陟、原陽、平原新區(qū)劃入鄭州管理，發(fā)揮鄭州中心城市功能。”
該提案的提交者、省政協(xié)委員張朝祥認(rèn)為，黃河作為一道“天塹”，已讓鄭州向北發(fā)展受到了嚴(yán)重的制約。與此同時(shí)，毗鄰的武陟縣、溫縣、原陽縣和平原新區(qū)，雖然與鄭州只有一河之隔，但同樣因黃河阻隔，受鄭州經(jīng)濟(jì)輻射和帶動功能明顯不足。作為中原城市群的龍頭，鄭州應(yīng)站出來帶動周邊城市共同發(fā)展，只有龍頭城市和輔助城市相互驅(qū)動，相互扶持，才能形成良性發(fā)展的閉環(huán)，更有利于區(qū)域的穩(wěn)定和資源分配。
北跨黃河發(fā)展，如今或是最好時(shí)機(jī)
張朝祥昨日還向參與座談會的記者表示，從他在焦作、新鄉(xiāng)等地調(diào)研的情況看，這一提案很受市民百姓的認(rèn)可。“北越黃河發(fā)展”這一大計(jì)，目前有著很好的民意基礎(chǔ)。
此外，他還表示《鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要》中明確提出了“東擴(kuò)、西拓、南延、北聯(lián)、中優(yōu)”的發(fā)展思路，而“北聯(lián)”就是要探索向北“跨黃河”，與焦作、新鄉(xiāng)毗鄰地區(qū)聯(lián)動發(fā)展。“將上述三縣一區(qū)劃給鄭州，也即逐步實(shí)現(xiàn)鄭州跨河發(fā)展，讓北岸人民盡快體驗(yàn)到中心城市的發(fā)展紅利，促進(jìn)區(qū)域共同發(fā)展。”
座談會上，與會專家也表示，從近幾年鄭州的發(fā)展看，區(qū)劃問題已經(jīng)越來越成為鄭州發(fā)展的短板。“鄭州市域面積在全國省會城市中排名倒數(shù)，人口總量和地盤兒大小其實(shí)都不占優(yōu)勢，需要進(jìn)行擴(kuò)展。”與會專家這樣表示。
4、鄭州二到三環(huán)有所調(diào)整 四到五環(huán)輪廓漸出
5月24日（大河報(bào)） 針對鄭州“環(huán)線”的布局，大河報(bào)記者曾專門咨詢鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局綜合交通規(guī)劃研究中心相關(guān)人士。據(jù)其介紹，目前鄭州市區(qū)的一環(huán)由隴海路快速通道、大學(xué)路、金水路、城東路圍合而成，二環(huán)則是由農(nóng)業(yè)路快速通道、桐柏路、航海路、中州大道圍合而成。
和以前相比，二環(huán)中的東三環(huán)有所變化，以前的東二環(huán)是未來路（未來路與黃河路連接路段，以中州大道為界）。因?yàn)闁|三環(huán)的易主，原來的東三環(huán)中州大道“降格”為東二環(huán)。“以前一環(huán)和二環(huán)之間的距離較近，中州大道成為東二環(huán)后，東一環(huán)與東二環(huán)的距離相對更為合理了。”
西三環(huán)、北三環(huán)、南三環(huán)和原來一樣，東三環(huán)更換為快速化了的107輔道。前段時(shí)間北三環(huán)東三環(huán)互通立交匝道的相繼通車，標(biāo)志著鄭州市區(qū)的四個(gè)三環(huán)快速路徹底實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通。五環(huán)如今也有了輪廓。其中南五環(huán)、西五環(huán)都是繞城高速輔道，北五環(huán)則是以后實(shí)現(xiàn)快速化的大河路，東五環(huán)是國道107，位置便是現(xiàn)在的萬三公路。
三、鄭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1、2018年5月份鄭州市成交土地面積74.67萬平方米，環(huán)比下降14.11%，同比下降37.08%；1-5月份成交土地面積541.03萬平方米，同比上漲2.00%。
據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年5月份，鄭州市共出讓各類土地27宗（其中住宅用地2宗，綜合用地（含住宅）1宗，工業(yè)用地9宗，商業(yè)/辦公用地15宗），比上月增加10宗，環(huán)比上漲58.82%；成交面積74.67萬平方米，環(huán)比下降14.11%，同比下降37.08%。1-5月份鄭州市共出讓各類土地123宗（其中住宅用地60宗，綜合用地（含住宅）6宗，工業(yè)用地24宗，商業(yè)/辦公用地33宗），同比下降6.82%；成交土地面積541.03萬平方米，同比上漲2.00%。2018年5月份鄭州市土地成交樓面均價(jià)2581元/平方米，環(huán)比下降22.47%；土地均價(jià)7104元/平方米，環(huán)比下降27.32%。1-5月份鄭州市土地成交樓面均價(jià)2534元/平方米，同比上漲35.15%；土地均價(jià)6695元/平方米，同比上漲25.66%。
2、2018年5月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降2.25%，同比上漲49.05%；1-5月份同比上漲67.38%。
2018年5月份，市區(qū)新建商品房成交套數(shù)和成交面積分別為15167套和145.35萬平方米，環(huán)比分別下降16.22%和4.63%，同比分別上漲27.03%和46%；其中，市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為11470套和119.04萬平方米，環(huán)比分別下降9.61%和2.25%，同比分別上漲26.77%和49.05%。1-5月份，新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為61767套和592.52萬平方米，同比分別上漲69.29%和67.38%。
3、2018年5月份新建商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.48%，同比下降1.01%；1-5月份市區(qū)新建商品住宅均價(jià)比去年同期下降7.94%。
2018年5月份，市區(qū)新建商品住宅均價(jià)為9306元/平方米，環(huán)比上月的9170元/平方米上漲1.48%,比去年同期的9401元/平方米下降1.01%；1-5月份，市區(qū)新建商品住宅均價(jià)為9125元/平方米，比去年同期下降7.94%。
4、2018年5月份存量住宅成交面積環(huán)比下降14.32%，同比下降20.62%；1-5月份成交面積同比下降21.20%。
2018年5月份，市區(qū)存量房成交套數(shù)和成交面積分別為3649套和31.8萬平方米，環(huán)比分別下降11.69%和14.42%，同比分別下降14.80%和19.71%；其中，市區(qū)存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為3530套和30.69萬平方米，環(huán)比分別下降12.41%和14.32%，同比分別下降15.83%和20.62%。1-5月份，存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為17077套和151.58萬平方米，同比分別下降17.33%和21.20%。
5、2018年5月份存量住宅均價(jià)為13502元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲4.84%；1-5月份存量住宅均價(jià)同比上漲7.79%。
2018年5月份，市區(qū)存量住宅均價(jià)為13502元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，同比上漲4.84%；1-5月份，市區(qū)存量住宅均價(jià)為13429元/平方米，同比上漲7.79%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年5月份鄭州市八區(qū)VISS均價(jià)最高的是鄭東新區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為23617元/平方米，環(huán)比上漲0.90%；其次是經(jīng)開區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為15265元/平方米，環(huán)比上漲3.37%；再次是惠濟(jì)區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為14757元/平方米，環(huán)比下降0.77%；價(jià)格最低的是中原區(qū)，監(jiān)測均價(jià)為11783元/平方米，環(huán)比下降0.11%。
由下統(tǒng)計(jì)圖可以看出，2018年5月份，新建住宅成交主要集中在惠濟(jì)區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域；存量住宅成交主要集中在金水區(qū)、二七區(qū)等區(qū)域，其中金水區(qū)成交面積為10.99萬平方米，其他區(qū)域成交量較少。
四、商業(yè)辦公分析
1、新建商業(yè)用房成交價(jià)格：2018年5月份新建商業(yè)用房成交均價(jià)環(huán)比上漲2.18%，同比上漲11.85%。
2018年5月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交均價(jià)為15850元/平方米，環(huán)比上月的15512元/平方米上漲2.18%，比去年同期的14171元/平方米上漲11.85%。
2、新建商業(yè)用房成交面積：2018年5月份新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比下降26.63%，同比下降0.19%。
2018年5月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為1476套和10.44萬平方米，環(huán)比分別下降44.01%和26.63%，同比分別下降3.28%和0.19%。同期鄭州市新建商品房成交面積為145.35萬平方米，新建商業(yè)用房成交面積占其比重為7.18%。
3、新建辦公用房成交價(jià)格：2018年5月份新建辦公用房成交均價(jià)環(huán)比上漲13.50%，同比上漲25.16%。
2018年5月份，鄭州市新建辦公用房成交均價(jià)為12795元/平方米，環(huán)比上月的11273元/平方米上漲13.50%，比去年同期的10223元/平方米上漲25.16%。
4、新建辦公用房成交面積：2018年5月份新建辦公用房成交面積環(huán)比下降6.32%，同比上漲50.96%。
2018年5月份，鄭州市新建辦公用房成交套數(shù)和成交面積分別為1797套和12.59萬平方米，環(huán)比分別下降10.91%和6.32%，同比分別上漲46.93%和50.96%。同期鄭州市新建商品房成交面積為145.35萬平方米，新建辦公用房成交面積占其比重為8.66%。
五、市場走勢分析
土地市場方面：2018年5月份鄭州市土地成交量價(jià)齊降，成交土地面積74.67萬平方米，環(huán)比下降14.11%；成交均價(jià)7104元/平方米，環(huán)比下降27.32%，分析主要是本月工業(yè)用地投放量占比較大，達(dá)到51.57%。
從戶型結(jié)構(gòu)上看：本月戶型面積80平方米以下銷售占比20%，較上月減少6個(gè)百分點(diǎn)；戶型面積在80-90平方米本月銷售占比22%，與上月減少6個(gè)百分點(diǎn)；戶型面積90-120平方米本月銷售占比24%，較上月增加3個(gè)百分點(diǎn)；戶型面積在120平方米以上本月銷售占比34%，與上月增加9個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，剛需和剛改需求仍然占據(jù)主導(dǎo)，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，遏制了投機(jī)性的炒房需求，但也會一定程度上誤傷真正的剛需人群。
從區(qū)域分布上看：除惠濟(jì)區(qū)外其它區(qū)域分布均勻，本月惠濟(jì)區(qū)銷售面積29.26萬平方米，占比為25%。
從去化周期來看：鄭州市商品住宅市場去化周期進(jìn)一步縮短，商業(yè)市場和辦公市場去化周期較上月略有下降。截至本月底鄭州市商品住宅的庫存量為104.89萬平方米，去化周期為0.66個(gè)月，住宅供應(yīng)偏緊；非住宅庫存壓力依舊較大，其中辦公用房的庫存量為168.89萬平方米，去化周期為14.28個(gè)月；商業(yè)用房的庫存量為521.67萬平方米，去化周期為53.17個(gè)月。
建設(shè)國家中心城市、鄭州大都市區(qū)建設(shè)、“智匯鄭州”人才計(jì)劃、鄭州撤縣（市）改區(qū)計(jì)劃等等，這些對拓展鄭州城市發(fā)展空間，吸引人口進(jìn)入，提升鄭州實(shí)力都是直接利好，對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展也是直接利好。現(xiàn)依據(jù)《鄭州市中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)》規(guī)劃未來鄭州中心城區(qū)北至黃河，及北越黃河“鄭融城”的新提案，鄭州城市框架在不斷拉大，發(fā)展后勁也會相應(yīng)提升。預(yù)計(jì)在現(xiàn)有政策維持不變的前提下，未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩(wěn)中會略有浮動，但住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲壓力仍然存在，商業(yè)辦公市場庫存量持續(xù)加大，商業(yè)辦公市場價(jià)格依然會呈現(xiàn)波動趨勢，上漲乏力。
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