報告要點：
宏觀經濟：2018年4月份，CPI環比下降0.2%，同比上漲1.8%。
土地市場：2018年4月份鄭州市成交土地面積86.94萬平方米，環比下降66.86%。1-4月份成交土地面積466.36萬平方米，同比上漲13.27%。
住宅市場：2018年4月份新建商品住宅成交面積環比下降0.34%，同比上漲55.60%；1-4月份同比上漲72.72%。2018年4月份存量住宅成交面積環比上漲27.14%，同比下降21.77%；1-4月份成交面積同比下降21.34%。
新建商業辦公市場：2018年4月份新建商業用房成交面積環比上漲207.34%，同比上漲64.89%；新建辦公用房成交面積環比上漲111.65%，同比下降1.32%。
數據來源：
成交土地信息：根據中指數據研究院整理得出。
存量住房均價：根據VISS系統監測的鄭州市8個區域，共計2341個存量住宅小區均價，采用定基定權重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業、辦公交易信息：根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
一、宏觀經濟分析
1、2018年4月份，CPI環比下降，同比漲幅有所回落；PPI環比下降，同比漲幅有所擴大。
國家統計局：2018年4月份全國居民消費價格指數（CPI）環比下降0.2%，同比上漲1.8%；工業生產者出廠價格指數（PPI）環比下降0.2%，同比上漲3.4%。
2、全國房地產開發投資完成情況
國家統計局： 2018年1-4月份，全國房地產開發投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1-3月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資21331億元，增長14.2%，增速提高0.9個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.7%。
3、全國商品房銷售和待售情況
國家統計局：2018年1-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長7.5%。
總的來看，4月份國民經濟延續了穩中有進、穩中向好的發展態勢。
二、市場動態
1、南四環、西四環、大河路規劃為全線高架
4月9日（河南商報） 從鄭州市城鄉規劃局獲悉，鄭州市四環線及大河路快速化工程進行批前公示。
根據最新的規劃公示，東四環將被設置為“主線地面快速路（雙向十車道）+西側輔路”形式，西四環、大河路、南四環將被設置為“全線高架(雙向八車道)+地面主干路(雙向八車道)”形式。
工程由西四環、南四環、大河路及東四環組成閉合環線，路線全長93.03公里。采用“快速路+主干路+輔路”復合型快速路，其中大河路、南四環、西四環規劃為高速快速路(雙向八車道)+地面主干路(雙向八車道)+兩側輔路，東四環則規劃為主線地面快速路(雙向十車道)+西側輔路。根據規劃，控制總寬度為180米，其中道路紅線寬度為80米。
2、鄭州再規劃一條下穿京廣線道路
4月12日（大河報） 鄭州是火車拉來的城市，但京廣線一定程度上阻隔了市區東西的溝通，目前下穿京廣鐵路和鐵路編組站的道路并不算多。昨日，鄭州市城鄉規劃局對外公示了油脂北路（沙口路—南陽路）的規劃，它將成為金水路至農業路區間又一條下穿京廣鐵路線的市政道路。
油脂北路（沙口路—南陽路）位于鄭州市中心城區，規劃為東西向城市次干路，規劃路段全長為1132.263米。標準道路紅線為30米，下穿鐵路隧道段的紅線寬度達到42米，設置雙向四車道。
3、京廣快速路與農業路高架今起部分互通
4月20日（大河報） 本報訊記者從鄭州交警一大隊了解到，今天上午9點，鄭州京廣快速路與農業路高架將新開通2個匝道，這2條匝道目前都是單行道，由農業路高架東至京廣快速路北，農業路高架東至京廣快速路南，京廣快速路南至農業路高架東3個方向可以通行。
4、房貸還款年齡提至75歲，購房族月供壓力減輕
4月23日（河南商報） 中國工商銀行日前對個人房貸相關年齡做出了調整，將借款人的最高年齡從65歲延長到70歲，借款年齡與貸款期限之和不得超過75年，個人住房貸款的最高年限依然是30年。
在中國銀行業，工商銀行是首個將貸款年齡以及年限放寬的銀行。目前，從建行、農行、中行等幾家國有銀行獲悉，針對個人住房按揭貸款，銀行設定的借款人最大年齡通常為65歲，借款人年齡+貸款年限最長不超過70年。
5、2018年鄭州新建青年人才公寓2.5萬套
4月24日（大河報） 2017年7月，河南省提出“抓好青年人才公寓建設”是吸引優秀人才、留住高端人才的重要途徑，是提升我省創新能力、促進經濟社會發展的重要舉措。
“青年人才公寓建設項目被列入2018年河南省十二件民生實事，總體任務為開工建設5萬套，其中鄭州市2.5萬套。”鄭州市青年人才公寓將著力緩解在鄭就業青年人才住房困難，發揮青年人才公寓在全市引才聚才計劃中的重要作用，為建設國家中心城市凝聚力量。
鄭州市青年人才公寓計劃一期建設5000套，二期2萬套，其中市本級5000套，四個開發區各建設不少于2000套，市內五區各建設不少于1500套。預計年底前全部開工建設。
三、鄭州市房地產市場運行情況
1、2018年4月份鄭州市成交土地面積86.94萬平方米，環比下降66.86%，同比上漲0.23%；1-4月份成交土地面積466.36萬平方米，同比上漲13.27%。
據中指數據研究院發布數據統計，2018年4月份，鄭州市共出讓各類土地17宗（其中住宅用地11宗，綜合用地（含住宅）1宗，工業用地4宗，商業/辦公用地1宗），比上月減少28宗，環比下降62.22%；成交面積86.94萬平方米，環比下降66.86%，同比上漲0.23%。1-4月份鄭州市共出讓各類土地96宗（其中住宅用地58宗，綜合用地（含住宅）5宗，工業用地15宗，商業/辦公用地18宗），同比下降23.81%；成交土地面積466.36萬平方米，同比上漲13.27%。2018年4月份鄭州市土地成交樓面均價3329元/平方米，環比上漲54.77%；土地均價9775元/平方米，環比上漲94.76%。1-4月份鄭州市土地成交樓面均價2526元/平方米，同比上漲11.28%；土地均價6629元/平方米，同比下降1.27%。
2、2018年4月份新建商品住宅成交面積環比下降0.34%，同比上漲55.60%；1-4月份同比上漲72.72%。
2018年4月份，市區新建商品房成交套數和成交面積分別為18104套和152.41萬平方米，環比分別上漲26.34%和13.89%，同比分別上漲54.97%和49.35%；其中，市區新建商品住宅成交套數和成交面積分別為12689套和121.78萬平方米，環比分別上漲0.71%和下降0.34%，同比分別上漲53.97%和55.60%。1-4月份，新建商品住宅成交套數和成交面積分別為50297套和473.47萬平方米，同比分別上漲83.32%和72.72%。
3、2018年4月份新建商品住宅均價環比上漲3.50%，同比下降10.91%；1-4月份市區新建商品住宅均價比去年同期下降9.74%。
2018年4月份，市區新建商品住宅均價為9170元/平方米，環比上月的8860元/平方米上漲3.50%,比去年同期的10293元/平方米下降10.91%；1-4月份，市區新建商品住宅均價為9080元/平方米，比去年同期下降9.74%。
4、2018年4月份存量住宅成交面積環比上漲27.14%，同比下降21.77%；1-4月份成交面積同比下降21.34%。
2018年4月份，市區存量房成交套數和成交面積分別為4132套和37.15萬平方米，環比分別上漲26.48%和26.78%，同比分別下降18.40%和20.77%；其中，市區存量住宅成交套數和成交面積分別為4030套和35.82萬平方米，環比分別上漲26.81%和27.14%，同比分別下降18.37%和21.77%。1-4月份，存量住宅成交套數和成交面積分別為13547套和120.90萬平方米，同比分別下降17.72%和21.34%。
5、2018年4月份存量住宅均價為13440元/平方米，環比上漲0.19%，同比上漲5.29%；1-4月份存量住宅均價同比上漲8.56%。
2018年4月份，市區存量住宅均價為13440元/平方米，環比上漲0.19%，同比上漲5.29%；1-4月份，市區存量住宅均價為13410元/平方米，同比上漲8.56%。
據統計，2018年4月份市八區VISS均價最高的是鄭東新區，監測均價為23406元/平方米，環比上漲0.17%；其次是惠濟區，監測均價為14872元/平方米，環比下降0.21%；再次是經開區，監測均價為14767元/平方米，環比上漲0.12%；價格最低的是高新區，監測均價為11780元/平方米，環比上漲0.05%。
由下統計圖可以看出，2018年4月份，新建住宅成交主要集中在管城區、高新區等區域；存量住宅成交主要集中在金水區、二七區等區域，其中金水區成交面積為13.18萬平方米，其他區域成交量較少。
四、商業辦公分析
1、新建商業用房成交價格：2018年4月份新建商業用房成交均價環比下降3.50%，同比上漲12.08%。
2018年4月份，鄭州市新建商業用房成交均價為15512元/平方米，環比上月的16075元/平方米下降3.50%，比去年同期的13840元/平方米上漲12.08%。
2、新建商業用房成交面積：2018年4月份新建商業用房成交面積環比上漲207.34%，同比上漲64.89%。
2018年4月份，鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為2636套和14.23萬平方米，環比分別上漲277.65%和207.34%，同比分別上漲123.39%和64.89%。同期鄭州市新建商品房成交面積為152.41萬平方米，新建商業用房成交面積占其比重為9.34%。
3、新建辦公用房成交價格：2018年4月份新建辦公用房成交均價環比下降3.44%，同比下降0.96%。
2018年4月份，鄭州市新建辦公用房成交均價為11273元/平方米，環比上月的11675元/平方米下降3.44%，比去年同期的11382元/平方米下降0.96%。
4、新建辦公用房成交面積：2018年4月份新建辦公用房成交面積環比上漲111.65%，同比下降1.32%。
2018年4月份，鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為2017套和13.44萬平方米，環比分別上漲103.53%和上漲111.65%，同比分別上漲3.01%和下降1.32%。同期鄭州市新建商品房成交面積為152.41萬平方米，新建辦公用房成交面積占其比重為8.82%。
五、市場走勢分析
土地市場方面：2018年4月份鄭州市土地成交量降價漲，成交均價較上月呈現上漲趨勢，成交土地面積86.94萬平方米，環比下降66.86%，分析主要是本月工業用地投放減少。
從戶型結構上看：本月戶型面積80平方米以下銷售占比26%，較上月減少4個百分點；戶型面積在80-90平方米本月銷售占比28%，與上月持平；戶型面積90-120平方米本月銷售占比21%，較上月增加4個百分點；戶型面積在120平方米以上本月銷售占比25%，與上月持平。總體來看，剛性需求仍然占據主導。
從去化周期來看：鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短，商業市場和辦公市場去化周期仍持續增加。截至本月底鄭州市商品住宅的庫存量為142.95萬平方米，去化周期為0.92個月，住宅供應偏緊；非住宅庫存壓力依舊較大，其中辦公用房的庫存量為178.52萬平方米，去化周期為15.08個月；商業用房的庫存量為525.62萬平方米，去化周期為56.25個月。
2017年，鄭州建成區面積為437.6平方公里，位居全國150個大中城市的第18位，居于9個國家中心城市的最后一位。要建設鄭州國家中心城市必須綜合施策，從集聚人口尤其是高素質人口和擴張經濟總量兩個方面，著力提升鄭州的首位度，并以此進一步增強鄭州的集聚效益和輻射帶動能力。2018年是實施“智匯鄭州”人才政策加速釋放人才“紅利”的關鍵一年，“智匯鄭州”人才安居保障政策已被廣泛宣傳，截至4月中旬，青年人才落戶12566人，接近2017年全年落戶總和，目標是到2035年鄭州大專及以上學歷人口比例達到33%，趕超目前上海的水平。如今青年人才公寓建設項目被列入2018年河南省十二件民生實事，總體任務為開工建設5萬套，其中鄭州市2.5萬套。青年人才落戶鄭州，短期內，鄭州人口規模擴張將繼續支撐城市發展，據統計2017年下半年以來商品住宅的供應面積持續低于成交面積，隨著需求量的增加，將會進一步縮短本就偏緊的住宅去化周期，在此情況下，現有的供求平衡可能被打破，同時又受限購限貸等政策的影響，給商品住宅市場價格上漲帶來極大壓力。預計在現有政策維持不變的前提下，未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩中會略有浮動，但住宅房地產市場價格上漲壓力仍然存在，商業辦公市場庫存量持續加大，商業辦公市場價格依然會呈現波動趨勢，上漲乏力。
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