報告要點：
宏觀經濟：2018年3月份，CPI環比下降1.1%，同比上漲2.1%；2018年第一季度，GDP同比增長6.8%。
土地市場：2018年3月份鄭州市成交土地面積262.38萬平方米，環比上漲221.07%。第一季度成交土地面積379.42萬平方米，同比上漲16.74%。
住宅市場：2018年3月份新建商品住宅成交面積環比上漲29.31%，同比上漲50.51%；第一季度同比上漲79.56%。2018年3月份存量住宅成交面積環比上漲8.30%，同比下降30.68%；第一季度成交面積同比下降21.16%。
新建商業辦公市場：2018年3月份新建商業用房成交面積環比上漲31.53%，同比下降50.90%；第一季度新建商業用房成交面積同比下降32.94%。2018年3月份新建辦公用房成交面積環比下降21.70%，同比下降57.64%；第一季度新建辦公用房成交面積同比下降13.61%。
數據來源：
成交土地信息：根據中指數據研究院整理得出。
存量住房均價：根據VISS系統監測的鄭州市8個區域，共計2341個存量住宅小區均價，采用定基定權重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業、辦公交易信息：根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
一、宏觀經濟分析
1、2018年3月份，CPI環比由漲轉降，同比漲幅有所回落；PPI環比降幅略有擴大，同比漲幅有所回落；2018年第一季度，GDP同比增長6.8%。
國家統計局：2018年3月份全國居民消費價格指數（CPI）環比下降1.1%，同比上漲2.1%；工業生產者出廠價格指數（PPI）環比下降0.2%，同比上漲3.1%。2018年第一季度國內生產總值（GDP）198783億元，按可比價格計算，同比增長6.8%。分產業看，第一產業增加值8904億元，同比增長3.2%；第二產業增加值77451億元，增長6.3%；第三產業增加值112428億元，增長7.5%。
二、市場動態
1、鄭州大棚戶區改造新政：老舊片區不再進行大規模拆遷
3月22日（大河報） 鄭州市人民政府關于進一步完善大棚戶區改造工作的意見公布。值得關注的是，今后鄭州市老舊片區，原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規模的拆遷改造。
原則上以綜合整治提升為主，不再進行大規模的拆遷改造
今后鄭州市大棚戶區（含城中村、合村并城、老舊片區）改造工作原則上實行“政府主導拆遷安置，市場化運作開發建設”的改造模式。鄭州在進行大棚戶區改造規劃編制時堅持做到“三控制兩注重一保障”，即控制綠地率、控制容積率、控制建筑高度，注重地下空間開發利用、注重建筑風貌審查、保障公共服務設施落地，確保同一大棚戶區改造項目的安置房品質不低于配套的開發商品房品質。
三環以內的居住用地綠地率要不低于30%，三環以外的居住用地綠地率要不低于35%。對于面積較小的地塊（面積小于3畝），用于綠地、游園建設等，原則上不再進行出讓。控制容積率：二類居住用地容積率原則上按照三環以內小于3.5、三環以外小于3.0進行控制。控制建筑高度：新審批的住宅類建筑高度不得高于100米。
對于在2017年12月31日前已實施征遷的大棚戶區改造項目，將項目開發地塊的土地供應與項目安置地塊的“開工率、回遷率、網簽率”掛鉤（具體管理辦法另行制定），做到“先安置、后開發”。對于在2018年1月1日之后實施的大棚戶區改造項目，實行“政府主導拆遷安置、市場化運作開發建設”的改造模式，嚴禁擅自與社會企業簽訂任何形式的一二級聯動協議。
三種確需進行征遷改造的老舊片區，依程序報請市政府批準后方可實施
根據新政，對于以下3種確需進行征遷改造的老舊片區,依程序報請市政府批準后方可實施:
1.建筑物存在嚴重質量安全隱患、經專業機構鑒定為危房且達到一定比例的；
2.涉及重大市政基礎設施工程征遷及需延伸征遷的；
3.人居環境差、設施不完善、群眾改造意愿強烈且90%以上住戶同意并提出改造申請的。
對經鄭州市政府批準實施老舊片區改造的項目，原則上通過城市雙修的方式完善城市公共配套設施和公園綠地，且改造后的容積率不大于2.5。同時，堅持整街坊、成片區改造理念，對文物、歷史街區和歷史建筑要依法予以保護。改造時原則上不改變片區原有用地性質，為產業發展提供空間。
此外，為了充分尊重大棚戶區居民的選擇權，鄭州堅持貨幣化安置與實物安置相結合，通過政策引導、宣傳鼓勵，使大棚戶區居民自愿、盡量選擇貨幣化安置方式。對中心城區“三環”以內不宜原地安置的，要通過貨幣直補或異地安置方式引導居民外遷，減輕“三環”以內中心城區承載壓力。同時要盡快出臺政府對多余安置房的回購回租意見。
2、鄭州今年將建7000套公租房，2.1萬套安置住房
3月24日（河南日報） 2018年，鄭州市計劃新開工棚戶區改造安置住房項目9個，共計2.1萬套，保障性安居工程基本建成6萬套，公共租賃住房實物配租7000套。值得注意的是，鄭州市將大力培育和發展住房租賃市場，將在市內五區以辦事處為載體，擬設立20至25個房屋租賃服務站點。
3、從西四環到東四環鄭州將再添一條主干路
3月26日（大河報） 從鄭州市規劃局了解到，新龍路道路規劃正式對外發布，公示時間今年5月7日截止。雙向八車道，綠化帶分隔，兩側各30米的生態廊道，全長28公里，從西四環到東四環，這些關鍵詞最終都指向了這樣一個結果：一旦新龍路建成通車，它將成為城市主要發展軸線之一。
由于連霍高速確定北移，現有的連霍高速將改造為城市快速路，以高架形式為主。此次規劃的新龍路，位置較未來的北四環（現在的連霍高速）靠南，其中西三環以西部分，位于蓮花街與北四環之間，西三環以東區域，在三環路與北四環之間。從規劃中可以看到，新龍路不僅是一條雙向八車道（機動車道）的主干路，未來將成為又一條生態廊道，也有望成為鄭州市區北部東西向的通風廊道。
作為一條連通東四環與西四環的主干路，新龍路從西向東依次跨越了高新區、惠濟區、金水區、鄭東新區。如此大跨度的東西向道路，在鄭州市區并不多見。
4. 鄭州租房市場開始回暖
3月26日（東方今報） 近段時間鄭州租房市場進入傳統旺季，雖未出現前幾年小陽春的火爆情景，但也迎來了租房小高峰，不少同類房源價格較年前漲了二三百元。
在2016年不少城中村拆遷之后，曾引來房租的大幅上漲，生活成本的增加也迫使不少“鄭漂”不堪壓力離開鄭州。而經過2017年一年的時間，現在租房市場基本恢復平穩了。從目前來看，租房價格還是相對平穩，但在未來一段時間房租可能還會略有上漲，但不會出現大漲的情況，同樣也不會再出現大落的情況。
關注：在租房的人群中，有相當一部分是即將從大學畢業的學生。在相關業內人士看來，為留住更多的高學歷人才，去年鄭州出臺的一系列獎扶政策，如今鄭州人才新政效果已經初顯。
5. 我省中國銀行、光大銀行等多家銀行進軍住房租賃市場
3月29日（大河報） 在河南省政府金融辦、省住房城鄉建設廳召開的住房租賃投融資研討暨銀企對接會上，了解到，國家開發銀行、中國銀行、中國建設銀行、光大銀行等金融機構，將向河南省住房租賃市場投放意向金額863億元。
對接會上，部分項目現場簽約，預計投放住房租賃市場意向金額863億元。其中，國家開發銀行河南省分行與河南省豫資保障房管理運營有限公司（簡稱河南豫資）、鄭州公共住宅建設投資公司（簡稱鄭州住投）簽約；中國銀行河南省分行與河南省國控租賃住房建設有限公司、河南豫資、鄭州住投進行簽約；中國建設銀行與建業住宅集團（中國）、河南瀚海置業、鄭州康橋房地產公司簽約；光大銀行鄭州分行與河南青檸公寓管理有限公司簽約。
三、鄭州市房地產市場運行情況
1、2018年3月份鄭州市成交土地面積262.38萬平方米，環比上漲221.07%；第一季度成交土地面積379.42萬平方米，同比上漲16.74%。
據中指數據研究院發布數據統計，2018年3月份，鄭州市共出讓各類土地45宗（其中住宅用地28宗，工業用地4宗，商業/辦公用地13宗），比上月增加23宗，環比上漲104.55%；成交面積262.38萬平方米，環比上漲221.07%。第一季度成交各類土地79宗（其中住宅用地47宗，工業用地11宗，綜合用地（含住宅）4宗，商業/辦公用地17宗），同比下降27.52%；成交土地面積379.42萬平方米，同比下上漲16.74%。2018年3月份鄭州市土地成交樓面均價2151元/平方米；土地均價5019元/平方米，環比下降16.82%。第一季度鄭州市土地成交樓面均價2314元/平方米；土地均價5908元/平方米，同比下降16.83%。
2、2018年3月份新建商品住宅成交面積環比上漲29.31%，同比上漲50.51%；第一季度同比上漲79.56%。
2018年3月份，市區新建商品房成交套數和成交面積分別為14330套和133.82萬平方米，環比分別上漲16.69%和25.36%，同比分別上漲19.59%和25.21%；其中，市區新建商品住宅成交套數和成交面積分別為12599套和122.2萬平方米，環比分別上漲16.45%和29.32%，同比分別上漲45.25%和50.52%。第一季度，新建商品住宅成交套數和成交面積分別為37608套和351.69萬平方米，同比分別上漲95.92%和79.56%。
3、2018年3月份新建商品住宅均價環比上漲4.81%，同比下降10.68%；第一季度市區新建商品住宅均價比去年同期下降9.22%。
2018年3月份，市區新建商品住宅均價為8860元/平方米，環比上月的8453元/平方米上漲4.81%,比去年同期的9919元/平方米下降10.68%；第一季度，市區新建商品住宅均價為9048元/平方米，比去年同期下降9.22%。
4、2018年3月份存量住宅成交面積環比上漲8.30%，同比下降30.68%；第一季度成交面積同比下降21.16%。
2018年3月份，市區存量房成交套數和成交面積分別為3267套和29.3萬平方米，環比分別上漲9.52%和6.69%，同比分別下降27.58%和29.68%；其中，市區存量住宅成交套數和成交面積分別為3178套和28.17萬平方米，環比分別上漲9.78%和8.30%，同比分別下降28.07%和30.68%。第一季度，存量住宅成交套數和成交面積分別為9517套和85.08萬平方米，同比分別下降17.44%和21.16%。
5、2018年3月份存量住宅均價為13415元/平方米，環比上漲0.09%，同比上漲7.07%；第一季度存量住宅均價同比上漲10.03%。
2018年3月份，市區存量住宅均價為13415元/平方米，環比上漲0.09%，同比上漲7.07%；第一季度，市區存量住宅均價為13398元/平方米，同比上漲10.03%。
據統計，2018年3月份市八區VISS均價最高的是鄭東新區，監測均價為23366元/平方米，環比下降0.14%；其次是惠濟區，監測均價為14903元/平方米，環比上漲0.57%；再次是經開區，監測均價為14749元/平方米，環比上漲0.85%；價格最低的是中原區，監測均價為11692元/平方米，環比下降0.01%。
2018年第一季度市八區VISS均價最高的是鄭東新區，監測均價為23419元/平方米，同比上漲7.34%；其次是惠濟區，監測均價為14808元/平方米，同比上漲9.39%；再次是經開區，監測均價為14599元/平方米，同比上漲2.23%；價格最低的是中原區，監測均價為11695元/平方米，環比上漲3.40%。
由下統計圖可以看出，2018年3月份，新建住宅成交主要集中在中原區、惠濟區等區域；存量住宅成交主要集中在金水區、二七區、中原區等區域，其中金水區成交面積為11.46萬平方米，其他區域成交量較少。
由下統計圖可以看出，2018年第一季度，新建住宅成交主要集中在中原區、惠濟區等區域；存量住宅成交主要集中在金水區、二七區、中原區等區域，其中金水區成交面積為33.12萬平方米，其他區域成交量較少。
四、商業辦公分析
1、新建商業用房成交價格：2018年3月份新建商業用房成交均價環比下降4.51%，同比上漲22.87%；第一季度新建商業季度均價同比上漲35.45%。
2018年3月份，鄭州市新建商業用房成交均價為16075元/平方米，環比上月的16835元/平方米下降4.51%，比去年同期的13083元/平方米上漲22.87%。第一季度新建商業用房季度均價17177元/平方米，同比上漲35.45%。
2、新建商業用房成交面積：2018年3月份新建商業用房成交面積環比上漲31.53%，同比下降50.90%；第一季度新建商業用房成交面積同比下降32.94%。
2018年3月份，鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為698套和4.63萬平方米，分別環比上漲27.14%和31.53%，同比分別下降28.04%和50.90%。同期鄭州市新建商品房成交面積為133.82萬平方米，新建商業用房成交面積占其比重為3.46%。第一季度鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為2227套和14.94萬平方米，同比分別下降9.84%和32.94%。
3、新建辦公用房成交價格：2018年3月份新建辦公用房成交均價環比下降25.06%，同比上漲8.85%；第一季度新建辦公用房季度均價同比上漲7.31%。
2018年3月份，鄭州市新建辦公用房成交均價為11675元/平方米，環比上月的15580元/平方米下降25.06%，比去年同期的10726元/平方米上漲8.85%。第一季度新建辦公用房季度均價13306元/平方米，同比上漲7.31%。
4、新建辦公用房成交面積：2018年3月份新建辦公用房成交面積環比下降21.70%，同比下降57.64%；第一季度新建辦公用房成交面積同比下降13.61%。
2018年3月份，鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為991套和6.35萬平方米，環比分別上漲13.39%和下降21.70%，同比分別下降53.30%和57.64%。同期鄭州市新建商品房成交面積為133.82萬平方米，新建辦公用房成交面積占其比重為4.75%。 第一季度鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為4439套和30.40萬平方米，同比分別上漲2.49%和下降13.61%。
五、市場走勢分析
據統計，土地市場方面：2018年3月份鄭州市土地成交均價較上月呈現下降趨勢，成交土地面積262.38萬平方米，環比上漲221.07%，主要是城中村改造安置房用地占絕大比例。
從戶型結構上看，新建住宅本月大戶型占比較上月增加。本月戶型面積80平方米以下銷售占比30%，較上月減少17個百分點；戶型面積在80-90平方米本月銷售占比28%，較上月增加9個百分點；戶型面積90-120平方米本月銷售占比17%，較上月增加2個百分點；戶型面積在120平方米以上本月銷售占比25%，較上月增加6個百分點。
從去化周期來看，鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短，商業市場和辦公市場去化周期均有所增加。截止到2018年3月份底鄭州市商品住宅的庫存量為164.58萬平方米，去化周期為1.09個月，住宅供應偏緊。同時非住宅庫存壓力依舊較大，辦公用房的庫存量為184.44萬平方米，去化周期為14.68個月；商業用房的庫存量為523.49萬平方米，去化周期為53.72個月。
目前來看，一線房企的陸續進駐，土地市場持續火熱表明開發商對鄭州房地產市場前景的看好，鄭州房地產市場目前仍屬于剛性市場，截止2017年底全省總人口10852.85萬，城鎮化率首次突破50%，加上鄭州作為河南省的省會城市，其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強，加之引才引智政策不斷強化，進一步增強了城市人口連續多年來的凈流入趨勢，人口的流入必將加大商品房的需求量，未來由此產生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供應增加的幅度，進一步縮短本就偏緊的住宅去化周期，在此情況下，現有的供求平衡可能被打破，給商品房市場價格上漲帶來極大壓力。同時從政策層面看，居者有其屋，是未來我國房地產發展的終極目標。今年是落實十九大精神的第一年，多主體供給、多渠道保障、租購并舉，就是要分流購房大軍，使市場保持平穩，伴隨我省中國銀行、光大銀行等多家銀行進軍住房租賃市場，邁出了實施改革的第一步，其短期內對房價影響不會顯著，但就此帶來的影響不容忽視。預計未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩中會略有浮動，住宅房地產市場價格上漲壓力仍然存在，商業辦公市場庫存量持續加大，商業辦公市場價格依然會呈現波動趨勢，上漲乏力。
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