報告要點：
宏觀經濟：2017年度，我國GDP與去年同期相比上漲6.9%；2018年2月份，CPI環比上漲1.2%，同比上漲2.9%。
土地市場：2018年2月份鄭州市成交土地81.72萬平方米，環比上漲131.37%，同比下降47.05%。
住宅市場：2018年2月份新建商品住宅成交面積環比下降29.99%，存量住宅成交面積環比下降15.83%。
新建商業辦公市場：2018年2月份新建商業用房成交面積環比下降48.16%，新建辦公樓成交面積環比下降49.12%。
數據來源：
成交土地信息：根據中指數據研究院整理得出。
存量住房均價：根據VISS系統監測的鄭州市8個區域，共計2341個存量住宅小區均價，采用定基定權重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業、辦公交易信息：根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
一、宏觀經濟分析
1、2018年度，我國GDP與去年同期相比上漲6.9%；2018年2月份，CPI環比上漲1.2%，同比上漲2.9%。
據國家統計局發布數據得出：2018年度，國內生產總值（GDP）827122億元，與去年同期相比上漲6.9%，實現2011年以來的首次回升。其中，第一、第二及第三產業分別與去年相比上漲3.9%、6.1%、8.0%。2018年2月份全國居民消費價格指數（CPI）環比上漲1.2%，同比上漲2.9%；工業生產者出廠價格指數（PPI）環比下降0.1%，同比上漲3.7%。
二、市場動態
1、鄭州將優先完成中牟/滎陽/新鄭的撤縣（市）改區
2月8日（大河報） 鄭州建設國家中心城市行動綱要（2017-2035年）已經公布。行動綱要規劃期為2017—2035年，遠期展望至2050年。
行動綱要顯示，近期（2017-2020年），開啟鄭州全面建設國家中心城市新征程，全面建成人民群眾認可、經得起歷史檢驗的高質量、高水平小康社會。中期（2021-2035年），鄭州國家中心城市的地位更加突出，躋身國家創新型城市前列，建成國際綜合樞紐、國際物流中心、國家重要的經濟增長中心等。爭取提前五年，在2030年率先基本實現社會主義現代化。遠期（2036-2050年），建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現代化強市，成為具有全球影響力的城市。
到2035年，鄭州城鎮人口比例將達到90%，城鎮人口比2016年增加約550萬；2050年，鄭州將成為具有全球影響力的城市，優先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣（市）改區。
鄭州將實施組團式發展，區分產業差異，明確發展定位，突出比較優勢，彰顯城市特色，以快速便捷的立體交通為紐帶，以大型綠地和生態為阻隔，推動新城組團與中心城區一體化發展。優先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣（市）改區，加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設，盡快實現全域城區化。
a) 將市域軌道快線延伸至空港、中牟、新鄭等近郊組團，
b) 建設最好的高鐵客運中心和國際機場消費綜合體，
c) 開放在主城區和航空城分別打造1~2個都市活力中心，
d) 規劃建設黃河國家公園和嵩山國家公園。
2、高架+地面全線貫通鄭州東三環實現雙層快速化
2月12日（大河報） “一橋飛架南北”，東三環（107輔道）成為鄭州又一條快速通道。日前，連接航海路至隴海路之間的涉鐵段工程地面輔道建成通車。這個節點的完成，使東三環（南三環至北四環）實現了高架、地面雙雙通車。
3、鄭州再增交通樞紐——新南站
2月15日（騰訊房產·鄭州站） 《鄭州南站建筑概念設計方案》通過中國鐵路總公司和省政府的聯合批復，開始進入實質性建設階段。鄭州南站位于鄭州市東南的鄭州航空經濟綜合實驗區境內，距鄭州新鄭國際機場東約6公里，距鄭州市區30公里，距許昌市區50公里。2019年9月底，南站將建成通車，未來潛力無限，或將是繼東站之后又一個交通重要樞紐地帶。
4、鄭州首套房貸利率再次上浮，個別銀行停貸
2月26日（鄭州新浪樂居） 據統計數據顯示，2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。其中，在監測的35個城市中，首套房貸款平均利率最高的為鄭州的5.84%。目前鄭州各大銀行的反映情況來看，鄭州各大銀行首套房貸利率不低于15%，二套房貸利率在25%——35%之間，相較于2018年1月份的房貸利率情況，春節過后大部分銀行都悄悄做出了調整。
三、鄭州市房地產市場運行情況
1、2018年2月份鄭州市成交土地面積81.72萬平方米，環比上漲131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累計成交土地面積117.04萬平方米，同比下降63.99%。
據中指數據研究院發布數據統計，2018年2月份，鄭州市共出讓各類土地22宗（其中住宅用地14宗，工業用地4宗，商業/辦公用地4宗），比上月增加10宗，環比上漲83.33%，同比下降59.26%；成交面積81.72萬平方米，環比上漲131.37%，同比下降47.05%。1-2月份累計成交各類土地34宗（其中住宅用地19宗，工業用地7宗，綜合用地（含住宅）4宗，商業/辦公用地4宗），同比下降68.81%；成交土地面積117.04萬平方米，同比下降63.99%。2018年2月份鄭州市土地成交樓面均價2235元/平方米；土地均價6034元/平方米，同比下降25.16%。1-2月份鄭州市土地成交樓面均價2594元/平方米；土地均價7902元/平方米，同比上漲11.24%。
2、2018年2月份新建商品住宅成交面積環比下降29.99%，同比上漲74.36%。1-2月份累計同比上漲100.13%。
2018年2月份，市區新建商品房成交套數和成交面積分別為12280套和106.75萬平方米，環比分別下降31%和32.63%，同比分別上漲95.32%和63.13%；其中，市區新建商品住宅成交套數和成交面積分別為10819套和94.5萬平方米，環比分別下降23.76%和29.99%，同比分別上漲117.42%和74.36%。1-2月份，新建商品住宅累計成交套數和成交面積分別為25009套和229.48萬平方米，同比分別上漲137.68%和100.13%。
3、2018年2月份新建商品住宅均價環比下降12.28%，同比下降19.23%；1-2月份市區新建商品住宅累計均價比去年同期下降8.53%。
2018年2月份，市區新建商品住宅均價為8453元/平方米，環比上月的9636元/平方米下降12.28%,比去年同期的10465元/平方米下降19.23%；1-2月份，市區新建商品住宅累計均價為9149元/平方米，比去年同期下降8.53%。
4、2018年2月份存量住宅成交面積環比下降15.83%，同比下降3.58%。1-2月份累計成交面積同比下降15.42%。
2018年2月份，市區存量房成交套數和成交面積分別為2983套和27.47萬平方米，環比分別下降16.65%和15.28%，同比分別上漲1.36%和下降0.86%；其中，市區存量住宅成交套數和成交面積分別為2895套和26.01萬平方米，環比分別下降15.94%和15.83%，同比分別上漲0.77%和下降3.58%。1-2月份，存量住宅累計成交套數和成交面積分別為6339套和56.91萬平方米，同比分別下降10.83%和15.42%。
5、2018年2月份存量住宅均價為13403元/平方米，環比上漲0.19%，同比上漲11.34%。1-2月份存量住宅累計均價同比上漲11.91%。
2018年2月份，市區存量住宅均價為13403元/平方米，環比上漲0.19%，同比上漲11.34%；1-2月份，市區存量住宅累計均價為13389元/平方米，同比上漲11.91%。
其中，市八區VISS均價最高的是鄭東新區，監測均價為23399元/平方米，環比下降0.38%；其次是惠濟區，監測均價為14819元/平方米，環比上漲0.57%；再次是經開我，監測均價為14625元/平方米，環比上漲0.79%；價格最低的是中原區，監測均價為11693元/平方米，環比下降0.06%。
由以上統計圖可以看出，2018年2月份，新建住宅成交主要集中在惠濟區、管城區、二七區等區域；存量住宅成交主要集中在金水區、中原區、二七區等區域，其中金水區成交面積為9.98萬平方米，其他區域成交量較少。
四、商業辦公分析
1、商業新房成交價格：2018年2月份新建商業用房成交均價環比下降7.02%，同比上漲13.61%。
2018年2月份，鄭州市新建商業用房成交均價為16835元/平方米，環比上月的18106元/平方米下降7.02%，比去年同期的14818元/平方米上漲13.61%。
2、商業新房成交面積：2018年2月份新建商業用房成交面積環比下降48.16%，同比下降5.88%。
2018年2月份，鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為549套和3.52萬平方米，分別環比下降43.98%和48.16%，同比分別上漲12.96%和下降5.88%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米，新建商業用房成交面積占其比重為3.30%。
3、辦公樓新房成交價格：2018年2月份新建辦公樓成交均價環比上漲21.73%，同比上漲15.49%。
2018年2月份，鄭州市新建辦公樓成交均價為15580元/平方米，環比上月的12799元/平方米上漲21.73%，比去年同期的13490元/平方米上漲15.49%。
4、辦公新房成交面積：2018年2月份新建辦公樓成交面積環比下降49.12%，同比上漲17.54%。
2018年2月份，鄭州市新建辦公樓成交套數和成交面積分別為874套和8.11萬平方米，環比分別下降66.05%和49.12%，同比分別上漲16.53%和17.54%。同期鄭州市新建商品房成交面積為106.75萬平方米，新建辦公樓成交面積占其比重為7.60%。
五、市場走勢分析
據統計，土地市場方面：2018年2月份鄭州市土地成交均價較上月呈現下降趨勢，成交土地面積81.72萬平方米，環比上漲131.37%，較去年同期下降47.05%。
從去化周期來看，鄭州市商品房住宅市場去化周期進一步縮短，商業市場和辦公市場去化周期均有所增加。截止到2018年2月份底鄭州市商品住宅的庫存量為226.17萬平方米，去化周期為1.53個月，住宅供應偏緊。同時非住宅庫存壓力依舊較大，辦公用房的庫存量為179.28萬平方米，去化周期為14.39個月；商業用房的庫存量為519.63萬平方米，去化周期為53.22個月。
從戶型結構上看，新建住宅本月中小戶型占比相對較大。本月戶型面積80平方米以上銷售占比47%，較上月增加16個百分點；戶型面積在80-90平方米本月銷售占比19%，較上月減少9個百分點；戶型面積在90-120平方米本月銷售占比15%，較上月減少3個百分點；戶型面積120平方米以上本月銷售占比19%，較上月減少4個百分點。
受春節法定節假日影響，2月樓市成交整體低位運行，由于春節期間的主題是探親訪友，樓市本身也進入淡季，且大多數房地產項目暫停了銷售，春節期間的房地產成交量普遍偏低。
從整體看，鄭州房地產市場目前仍屬于剛性市場，預計2018年還將繼續保持供求兩旺發展態勢。調地價，穩房價，已經在鄭州房地產市場形成常態，加之限制性措施的實施，銀行利率的再次上浮，房價上漲的動因已經有所削弱。與此同時，目前房地產的定位和功能發生了變化，以前是以商品房為核心的住房供應體制，十九大報告強調“房子是用來住的，不是用來炒的”新定位。國家和地方政府越來越重視發展租賃市場，“租購同權”的大方向已定，在中央不斷強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位和基調下，政策面不會出現大起大落，鄭州政府層面也會通過各種措施確保鄭州市房地產市場穩定可持續健康發展。但是，由于鄭州作為國家中心城市，其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強，加之引才引智政策不斷強化，城市人口正在快速增加，其直接會在對商品房的需求上反映出來，而且就目前情況而言，由此產生的商品房需求增加的幅度要大于商品房供應增加的幅度，在此情況下，現有的供求平衡可能被打破，給商品房市場價格上漲帶來極大壓力。預計鄭州市未來幾個月的房地產住宅市場成交量和價格方面均以維穩為主調，保持平穩發展的態勢，短期內不會有較大變動。但商業和辦公銷量較小，庫存量較大，去化周期較長，再加上市場對商業和辦公要求的多樣化，價格上漲壓力較大。
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