報告要點(diǎn)：
商業(yè)市場
新建商業(yè)市場供應(yīng)量：2017年全年商業(yè)用房供應(yīng)面積為218.91萬㎡，較去年同期上漲31.45%。
新建商業(yè)市場成交量：2017年全年新建商業(yè)用房成交面積為119.48萬㎡，較去年同期下降0.99%。
新建商業(yè)成交均價：2017年全年新建商業(yè)用房成交均價為14961元/㎡，較去年同期上漲14.15%。
商業(yè)庫存：供應(yīng)有所增加，去化壓力較大。
商業(yè)二手房市場租金監(jiān)測：2017年全年二手商業(yè)用房租金較平穩(wěn)。
辦公樓市場
新建辦公樓市場供應(yīng)量：2017年全年辦公樓供應(yīng)面積為172.89萬㎡，較去年同期上漲24.10%。
新建辦公樓市場成交量：2017年全年新建辦公樓成交面積為146.88萬㎡，較去年同期下降20.33%。
新建辦公樓成交價格:2017年全年新建辦公樓成交均價為11847元/㎡，較去年同期上漲22.53%。
辦公樓庫存：市場雖逐漸回暖，但銷售量仍不見好轉(zhuǎn)，目前仍以消化已有庫存為主。
辦公樓二手房市場租金監(jiān)測：鄭州寫字樓發(fā)展回暖，不少寫字樓出租率創(chuàng)歷史新高，租金略微上漲并相對穩(wěn)定。
一、新建商業(yè)用房市場
1、鄭州市新建商業(yè)市場供求分析：供應(yīng)量有所增加，成交量呈現(xiàn)“量跌價漲”的趨勢。
2017年全年，商業(yè)用房供應(yīng)面積和套數(shù)分別為218.91萬㎡和26341套，較去年同期分別上漲31.45%和47.82%；供應(yīng)面積占商品房供應(yīng)面積的比重為10.49%；新建商業(yè)用房成交面積和套數(shù)分別為119.48萬㎡和16260套，較去年同期分別下降0.99%和上漲7.28%，成交面積占商品房供應(yīng)面積比重為6.02%；新建商業(yè)用房成交均價為14961元/㎡，較去年同期上漲14.15%。
圖1 2015年以來各季度商業(yè)供銷關(guān)系走勢圖
從供求關(guān)系來看：2017年全年商業(yè)市場明顯多表現(xiàn)為供大于求，開發(fā)商開發(fā)住宅的同時，均配備有充足的商業(yè)配套設(shè)施，相比去年同期供應(yīng)量大幅增加；成交量相比去年同期有小幅下降趨勢；從成交均價來看：隨著國家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，鄭州的商業(yè)地位日漸重要、商業(yè)氛圍越來越濃厚，成交均價相比去年同期呈現(xiàn)上漲趨勢。
2、區(qū)域分析
①新建商業(yè)用房區(qū)域成交面積占比：高新區(qū)占據(jù)市場首位。
從各區(qū)域來看，2017年全年高新區(qū)商業(yè)用房成交面積所占比重占據(jù)市場首位，占比為18.22%，鄭東新區(qū)緊隨其后，所占比重為17.41%，惠濟(jì)區(qū)成交面積最少，所占比重為5.96%。
圖2 2017年全年各區(qū)域商業(yè)用房成交面積占比
②各區(qū)域供求情況分析：2017年全年商業(yè)用房各區(qū)域分化明顯，供銷不均，鄭東新區(qū)作為規(guī)劃建設(shè)中的一個城市新區(qū)，堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，著力建設(shè)成為國際化的區(qū)域性金融中心、國際化中央商務(wù)區(qū)和具有國際水平的生態(tài)宜居區(qū)域，成交均價引領(lǐng)全市。
圖3 2017年全年各區(qū)域商業(yè)用房供銷狀況
從各區(qū)域成交均價來看，鄭東新區(qū)引領(lǐng)全市，成交均價為20019元/㎡，其次是金水區(qū)為17794元/㎡，成交均價最低的是高新區(qū)為12088元/㎡；從成交面積來看，高新區(qū)為銷售主力，共銷售20.13萬㎡，其次是鄭東新區(qū)為19.24萬㎡，成交面積最低的是惠濟(jì)區(qū)6.58萬㎡，從供應(yīng)面積來看，金水區(qū)供應(yīng)量最大，供應(yīng)57.83萬㎡，大部分區(qū)域多表現(xiàn)為供大于求。
3、商業(yè)庫存：供應(yīng)有所增加，去化壓力較大。
2017年以來，從去化周期來看，鄭州市商業(yè)供應(yīng)量相比去年同期有所增加，庫存量依舊居高不下，截止12月底，商業(yè)庫存量為516.28萬㎡，去化周期按照近12個月月均去化速度計(jì)算，去化周期不斷增加，為48.88個月，去化壓力較大。如下圖所示：
圖4 2015年以來商業(yè)市場庫存狀況
4、二手房市場租金監(jiān)測：2017年全年二手商業(yè)用房租金較平穩(wěn)。
根據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年全年火車站商圈的租金最高，高達(dá)849元/㎡·月，作為傳統(tǒng)核心商圈，租金水平依然穩(wěn)居高位，典型物業(yè)銀基商貿(mào)城、萬博商城等圈內(nèi)中心項(xiàng)目空置率依舊較低，商品較集中，人流量較大，交通較便利，對周邊商鋪?zhàn)饨饚幼饔幂^大。西流湖商圈的租金最低，為66元/㎡·月。
表1 鄭州市2017年全年商業(yè)二手房市場租金監(jiān)測
二、辦公樓市場
1、鄭州市新建辦公市場供求分析：供大于求，成交量呈現(xiàn)“價漲量跌”的態(tài)勢。
2017年全年，市區(qū)辦公樓供應(yīng)面積和套數(shù)分別為172.89萬㎡和31106套，較去年同期分別上漲24.10%和37.21%，供應(yīng)面積占商品房供應(yīng)面積的比重為8.29%；市區(qū)新建辦公樓成交面積和套數(shù)分別為146.88萬㎡和21701套，較去年同期分別下降20.33%和7.69%；成交面積占商品房成交面積比重為7.40%；新建辦公樓成交均價為11847元/㎡，較去年同期上漲22.53%。
圖5 2015年以來各季度辦公樓供銷關(guān)系走勢圖
2017年全年辦公樓市場多表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢，相比去年同期供應(yīng)量有所增加，成交量呈現(xiàn)“價漲量跌”的態(tài)勢。
2、區(qū)域分析
①新建辦公樓市場區(qū)域銷售占比：鄭東新區(qū)占據(jù)市場首位，二七區(qū)緊隨其后。
從各區(qū)域來看，2017年全年鄭東新區(qū)辦公樓成交面積占據(jù)市場首位，占比為27.76%；其次是二七區(qū)，占比為20.96%；惠濟(jì)區(qū)成交量最少，占比為1.57%。
圖6 2017年全年各區(qū)域新建辦公樓成交面積占比
②各區(qū)域供求情況分析：二七區(qū)供應(yīng)量和鄭東新區(qū)成交量均引領(lǐng)全市，鄭東新區(qū)成交均價相比其他區(qū)域較高。
圖7 2017年全年各區(qū)域新建辦公樓市場供銷狀況
從各區(qū)域成交價格來看，2017年全年成交均價最高的是鄭東新區(qū)，作為鄭州商務(wù)寫字樓風(fēng)向標(biāo)，高端寫字樓林立，知名企業(yè)較多，成交均價為15804元/㎡，其次是金水區(qū)為12722元/㎡，最低的是高新區(qū)為8796元/㎡；從成交面積來看，鄭東新區(qū)辦公樓本年度為熱銷區(qū)域，共成交為40.17萬㎡，其次是二七區(qū)為30.33萬㎡，最低的是惠濟(jì)區(qū)為2.27萬㎡；2017年全年辦公樓市場二七區(qū)供應(yīng)量最大，供應(yīng)面積為40.78萬㎡，金水區(qū)供應(yīng)量緊隨其后為38.01萬㎡，惠濟(jì)區(qū)本年度無供應(yīng)。
3、辦公樓庫存：市場雖逐漸回暖，但銷售量仍不見好轉(zhuǎn)，目前仍以消化已有庫存為主。
隨著國家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，鄭州的商業(yè)地位日漸重要、商業(yè)氛圍越來越濃厚，更多的創(chuàng)業(yè)公司帶來創(chuàng)業(yè)高潮，并由此帶動了鄭州寫字樓需求量上升。但是對寫字樓多樣化需求的不斷攀高，多個寫字樓項(xiàng)目加推，市場去化較難，2017年全年市場供應(yīng)相比去年同期有所增加，銷售量有所下降，截止到12月底，鄭州市辦公樓庫存量為161.18萬㎡，去化周期按照近12個月月均去化速度計(jì)算，如下圖所示，去化周期呈上漲趨勢，為12.44個月。目前來看，辦公用房庫存量在合理范圍內(nèi)，去化壓力不大，目前仍以消化庫存為主。
圖8 2015年以來辦公市場庫存狀況
4、二手房市場租金監(jiān)測：經(jīng)濟(jì)局勢逐漸穩(wěn)定，空置率有所減少，租金略微上漲并相對穩(wěn)定。
根據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年全年二七區(qū)的租金最高，高達(dá)54元/㎡·月。 2017年以來，鄭州寫字樓發(fā)展回暖，不少寫字樓出租率創(chuàng)歷史新高，租金略微上漲并相對穩(wěn)定，為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，寫字樓之間競爭明顯加劇；然而物業(yè)管理較專業(yè)、服務(wù)更完善的高品質(zhì)商務(wù)辦公樓需求量正不斷加大，租金每年以10%的漲幅上漲。
表2 鄭州市2017年全年辦公二手房市場租金監(jiān)測
報告說明
本報告商業(yè)用房監(jiān)測商圈包括：金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)市內(nèi)八區(qū)的21個主要商圈。
二手商業(yè)平均月租金：根據(jù)監(jiān)測的鄭州市62個商業(yè)項(xiàng)目，覆蓋21個主要商圈，選取租售較為活躍的分散經(jīng)營商鋪首層租金，采用算術(shù)平均法的方式計(jì)算得出。
辦公樓監(jiān)測商圈包括：金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、鄭東新區(qū)8個區(qū)域。
二手辦公樓平均月租金：根據(jù)監(jiān)測市內(nèi)8區(qū)31個辦公樓項(xiàng)目，覆蓋市內(nèi)8區(qū)，采用算術(shù)平均法的方式計(jì)算得出。
附圖：鄭州市商業(yè)監(jiān)測商圈
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